La compraventa de vivienda y los impuestos

Impuestos1La compra de una vivienda tiene repercusiones fiscales habida cuenta de que se trata de un acto sujeto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o del Impuesto Sobre el Valor Añadido, según el tipo de vivienda de que se trate, además del pago de un tributo municipal conocido coloquialmente como Plus Valía. Ello sin olvidar la incidencia de la venta de una vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, tema que se aborda en este mismo blog en el artículo titulado el impuesto sobre la renta y la compra de vivienda.

1º).- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.).

¿En qué casos se paga?

Cuando lo que se transmite por el vendedor es una vivienda usada o de segunda mano, el comprador está obligado a pagar un impuesto llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.). Se trata de un impuesto estatal cedido a las Comunidades Autónomas, que tienen competencia no solo para recaudarlo sino también para fijar la tarifa del impuesto, sin olvidar tampoco los regímenes fiscales existentes en Alava, Guipúzcoa, Vizcaya y Navarra. Como consecuencia de ello, el tipo impositivo o tarifa del impuesto es diferente en cada Comunidad Autónoma, y en el Pais Vasco, existen normativas diferentes en cada uno de los tres territorios.

El impuesto se paga sobre el precio de venta declarado y reflejado en la escritura pública o en el contrato privado de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor, en cuyo caso se tendrá en cuenta el valor comprobado por Hacienda.

¿Dónde se paga este impuesto?

El pago de este impuesto deberá hacerse en la Oficina de Hacienda que corresponda al lugar donde se encuentra situada la vivienda que se adquiere, con independencia de cuál sea el lugar donde se ha otorgado la escritura pública de compraventa.

Se paga por el sistema de autoliquidación, que implica que el mismo comprador calcula su importe rellenando el correspondiente impreso y presentándolo en cualquier Banco o Caja de Ahorros donde se efectuará el ingreso en la cuenta de Hacienda. Una vez pagado el impuesto, se presentará el impreso junto con la copia de la escritura en cualquier oficina de Hacienda para ser sellados. En la actualidad, los interesados pueden encomendar al Notario que autorice la escritura de compraventa el pago de los impuestos correspondientes a la compra directamente desde la propia Notaría por medios telemáticos.

El plazo para pagar este impuesto es de 30 días hábiles contados desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa, salvo en Navarra, que es de dos meses.

¿Cuál es la tarifa del impuesto de transmisiones patrimoniales?

En cuanto a la tarifa del impuesto, en el Territorio Histórico de Gipuzkoa la tarifa general del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el 7%, pero para la compra de una vivienda es del 4% del precio de venta. Sin embargo, existe un tipo reducido del 2,5% que se aplica cuando se den las tres siguientes circunstancias: a) que el comprador no haya aplicado con anterioridad el citado tipo del 2,5% en la adquisición de la misma vivienda o de otra diferente; b) que destine la vivienda que adquiere a vivienda habitual. c) que la vivienda que se adquiere tenga una superficie construida no superior a 120 m2 o 96 m2 útiles.

En Alava el tipo impositivo general para la compra de viviendas es del 4%, si bien existe un tipo reducido del 2,5% para viviendas que sean la vivienda habitual del comprador y cuya superficie construida no sea superior a 120 metros cuadrados o que sean adquiridas por familia numerosa.

En Vizcaya el tipo general para inmuebles es el 7% y el general para viviendas el 4%, existiendo igualmente un tipo reducido del 2,5% para viviendas con superficie no superior a 120 metros cuadrados construidos que sean la residencia habitual del comprador, siempre que el comprador no haya aplicado con anterioridad el citado tipo del 2,5% en la adquisición de la misma vivienda o de otra diferente

En Navarra existe un tipo general para inmuebles del 6% y un tipo reducido del 5% para viviendas siempre que el comprador forme parte de una familia con dos o más hijos, la vivienda sea su residencia habitual y ningún miembro de la unidad familiar sea propietario de otra vivienda en la Comunidad Foral de Navarra en un porcentaje superior al 25%, y en todo caso hasta una base imponible con un máximo de 180.304 €. Si la base imponible es superior a esa cantidad, el exceso pagará al tipo general.

En Aragón el tipo general para la compra de inmuebles oscila entre el 8% y el 10%, dependiendo del valor del inmueble. Pero si el inmueble adquirido constituye la vivienda habitual del adquirente y éste es persona física menor de 35 años, persona con una discapacidad igual o superior al 65% o mujer víctima de violencia de género, y el valor real del inmueble adquirido no supera los 100.000 €, el comprador gozará de una bonificación del 12,5% en la cuota íntegra del impuesto. Por otra parte, si la vivienda adquirida va a ser la vivienda habitual de una familia numerosa, el adquirente gozará de una bonificación del 50% en la cuota íntegra de este impuesto, siempre que se cumplan una serie de requisitos que establece la ley.

En Cataluña la tarifa impositiva para inmuebles es del 10%, para viviendas de protección oficial el 7% y para viviendas que sean la residencia habitual de familia numerosa, de menores de 33 años o de personas con minusvalía, es el 5%.

En La Rioja existe un tipo para inmuebles en general del 7%, un tipo del 6% para viviendas que vayan a ser rehabilitadas, y un tipo especial del 5% para viviendas que constituyan la vivienda habitual de menores de 36 años, de personas con minusvalía igual o superior al 33% o de familia numerosa, o que sean de protección oficial. Finalmente, existe un tipo superreducido del 3% para familias numerosas que cumplan determinados requisitos.

En Madrid el tipo aplicable es el 6% para inmuebles y hay un tipo reducido dell 4% para compra de vivienda por familia numerosa que la destine a residencia habitual y cumpla otros requisitos que señala la ley.

En Castilla y León la tarifa aplicable a inmuebles es del 8%, pero será del 4% si se trata de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual del adquirente, y éste forme parte de una familia numerosa, o sea menor de 36 años, o tenga alguna discapacidad o se trate de viviendas de protección oficial.

En Castilla la Mancha el tipo general es el 8% y existe un tipo reducido para compra de primera vivienda habitual del comprador del 7% cuyo valor no exceda de 180.000 €.

En Extremadura existe un tipo general variable entre en 8% y el 11% cuya aplicación depende del importe de la base imponible del impuesto. Por otra parte, existe un tipo especial del 7% para la compra de la vivienda habitual del adquirente hasta un precio de compra de 122.000 €, y un tipo reducido del 4% para viviendas de protección oficial.

En Andalucía se aplica un tipo general para inmuebles variable entre el 8% y el 10% según la cuantía de la operación y un tipo especial del 3,5% para la compra de vivienda habitual por persona menor de 35 años o discapacitado. Existe además un tipo del 2% para adquisición de viviendas para su reventa conforme a la normativa reguladora de un plan sectorial.

En Asturias el tipo general para inmuebles oscila entre el 8% y el 10%, según el valor del bien, y existe un tipo del 3% para viviendas de protección pública.

En Baleares la tarifa para inmuebles oscila entre el 8% y el 11% de la base imponible, según el valor de la finca transmitida, pero existen tipos especiales para determinadas transmisiones.

En Murcia la tarifa general para inmuebles es del 8% y existe una tarifa del 3% para vivienda habitual de familias numerosas y de menores de 36 años.

En Valencia el tipo general es del 10% y existe un tipo del 8% para viviendas de protección pública en régimen general y para compradores menores de 35 años para los que sea primera vivienda habitual. Hay también un tipo reducido del 4% para viviendas de protección oficial de régimen especial, y para vivienda habitual de familias numerosas o de discapacitados.

En Galicia los inmuebles tributan  por este impuesto al 10%, pero la vivienda habitual tributa al 8% cuando se dan ciertos requisitos, y al 4% si el comprador es discapacitado, familia numerosa o menor de 36 años.

En Canarias el tipo impositivo general es el 6,5%, pero la compra de vivienda habitual está gravada al 4% cuando el comprador es discapacitado, familia numerosa o menor de 35 años, o cuando se trata de vivienda habitual protegida.

En Cantabria el tipo general para inmuebles es el 7% o el 8% según del valor de la finca, y existe un tipo reducido del 5% cuando se trata de vivienda habitual adquirida por menores de 30 años, discapacitados o familia numerosa, o que sea de protección pública.

2º).- El Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.).

Si se trata de la venta de un inmueble de nueva construcción, es decir, de una primera entrega realizada por el promotor-constructor al comprador, no se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sino los dos siguientes impuestos:

1.- Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) con arreglo a los siguientes tipos impositivos que se aplican sobre el precio de venta y que son los mismos para todas las Comunidades Autónomas, a excepción de las Islas Canarias que tienen un régimen fiscal especial:
a)  10% para viviendas.
b)  21% para locales, trasteros y garajes.
c)  4% para viviendas de protección oficial.

2.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.): Con carácter general, siempre que una compra de inmueble está sujeta a I.V.A., el comprador debe pagar también este otro impuesto, que suele ser entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la Comunidad Autónoma de que se trate (en Gipuzkoa es el 0,5%).

Sin embargo, en Gipuzkoa si se trata de la primera transmisión al comprador de una vivienda de nueva construcción, dicha operación está exenta de este impuesto. En otros lugares existen tipos reducidos para el caso de adquisición de vivienda habitual, como por ejemplo en la Comunidad Valenciana, en la que se paga un 0,1% en esos casos, o en Madrid en que el tipo puede ser del 0,2%, 0,4%, 0,5% o 0,75% según el tipo de vivienda o las características de la operación.

El I.V.A. se entrega al vendedor junto con el precio de venta para que el vendedor lo ingrese en Hacienda.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe pagarse por el comprador en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura de venta por el procedimiento de autoliquidación.

3º).- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía municipal).

¿Qué es el Impuesto de Plus Valía?

Se trata de un impuesto municipal que se paga en el Ayuntamiento del lugar en que se encuentre la vivienda o la finca urbana de que se trate, cuando se transmite una finca urbana del tipo que sea (vivienda, garaje, local de negocio, trastero, solar etc.), ya sea por venta, donación o herencia.  Existe obligación de pagar el impuesto no sólo en los supuestos de transmisión de la propiedad de una finca urbana, sino también cuando se constituye sobre ella un derecho real de goce (por ejemplo, un derecho de superficie) o cuando se transmite a un tercero ese derecho real de goce.

Este impuesto grava el aumento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión o de la constitución del derecho real de goce.

¿En qué casos hay que pagarlo?

Hasta fechas recientes, los ayuntamiento venían liquidando y cobrando el impuesto de plus valía de manera sistemática cada vez que se transmitía por cualquier título una finca urbana, con independencia de que hubiere existido o no incremento de valor en los bienes transmitidos. Esta situación cambió a raíz de varios pronunciamientos judiciales sobre la materia.

El Tribunal Constitucional anuló, en una sentencia de 16 de febrero de 2017, parte de la normativa aplicable en Gipuzkoa al llamado impuesto de plusvalía, y posteriormente, el mismo tribunal, en otra sentencia de 11 de mayo de 2017, declaró nulos determinados artículos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales estatal referentes a este impuesto. En ambos casos, la inconstitucionalidad de los preceptos anulados se basaba en que se sometían a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor patrimonial en los bienes transmitidos.

Por otra parte, mediante sentencia de 31 de octubre de 2019, declaró el Tribunal Constitucional que la normativa estatal es inconstitucional en aquellos supuestos en los que la cuota a pagar por el impuesto es superior al incremento patrimonial obtenido por el contribuyente.

Finalmente, mediante sentencia de 26 de octubre de 2021, el mismo Tribunal Constitucional ha declarado nulos los preceptos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que establecían el procedimiento para determinar la base imponible del impuesto y para el cálculo de mismo.

A fin de paliar el vacío legal surgido a raíz de las sentencias mencionadas, el Gobierno español aprobó con carácter urgente un Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre, que entró en vigor el 10 de noviembre, por el que se daba nueva redacción a determinados artículos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, a fin de ajustar a la jurisprudencia constitucional el procedimiento de cálculo del llamado impuesto de Plus Valía municipal. De la misma manera y con la misma finalidad, la Diputación Foral de Gipuzkoa ha dictado un Decreto Foral-Norma 7/2021, de 16 de noviembre, por el que se establece un nuevo sistema de determinación de la base imponible del impuesto y del cálculo del mismo, en vigor desde el día 17 de noviembre.

Conforme a la nueva normativa, no existirá sujeción a este impuesto y, en consecuencia, no habrá que pagarlo,  cuando se transmita un terreno urbano y se constate que no ha existido un incremento de valor del mismo.

¿Cómo se determina si ha habido incremento de valor?

Como hemos visto, los ayuntamientos sólo pueden liquidar y cobrar el impuesto de plus valía cuando ha existido un aumento de valor en los bienes transmitidos. A tal efecto, la persona interesada en acreditar la inexistencia de tal incremento de valor, a fin de evitar el pago del impuesto, debe proceder a declarar la transmisión efectuada y aportar al mismo tiempo los documentos de transmisión y adquisición de la finca. Para comprobar la existencia de incremento de valor, el Ayuntamiento tendrá en cuenta el que sea menor de estos dos valores: el valor del suelo que conste en el documento de transmisión o adquisición (o el declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, si estamos ante transmisiones o adquisiciones a título gratuito) y el valor comprobado por la Administración tributaria.

Si se trata de construcciones en las que no se diferencia entre el valor del suelo y el valor de la construcción, para hallar el valor aplicable se tomará como referencia la proporción existente en el valor catastral de la finca, vigente en el momento del devengo, entre el valor del suelo y el de la edificación, y el porcentaje que corresponda al suelo es el que se aplicará al valor a efectos del impuesto.

La existencia de aumento de valor se comprobará por lo que resulte de la diferencia entre el valor que tenía el suelo en la fecha de su transmisión y el que tenía en la fecha de adquisición. Si la diferencia entre ambos valores es positiva, se entiende que hay incremento de valor. Por el contrario, si la diferencia es cero o negativa, no hay aumento de valor.

¿Cómo se calcula el impuesto?

La base imponible del impuesto se determina multiplicando el valor del suelo en el momento del devengo (fecha de la transmisión) por el coeficiente fijado por la ley que corresponde al número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y durante los cuales se ha producido el incremento de valor, teniendo en cuenta que la ley contempla un periodo máximo de 20 años, a partir de los cuales el coeficiente es siempre el mismo. El valor del suelo es el que tenía señalado en el momento del devengo del impuesto a efectos del Impuesto de Bienes Inmuebles.

Esto no obstante, cuando se constate a instancia del contribuyente que el importe del incremento de valor producido es inferior al importe de la Base Imponible determinada por el procedimiento señalado anteriormente, se tomará como Base Imponible el importe de dicho aumento de valor. Esta previsión se adapta a la doctrina establecida por el Tribunal Consitucional al afirmar que la cuota del impuesto que deba satisfacer el contribuyente nunca podrá ser superior al incremento de valor efectivamente producido.

La tarifa el impuesto será la que fije cada Ayuntamiento, sin que pueda exceder en ningún caso del 15%. A este respecto, los Ayuntamientos pueden fijar un único tipo de gravamen o bien un tipo diferente para cada uno de los periodos en los que se ha generado el incremento de valor.

                       Base Imponible = Valor del terreno x Coeficiente

                       Cuota = Base Imponible x Tipo de gravamen

¿A quién corresponde pagarlo?

El sujeto pasivo de este impuesto es el transmitente (vendedor) de la finca cuando se trata de transmisiones onerosas (venta), y el adquirente (donatario o heredero) de la misma cuando se trata de transmisiones a título gratuito (herencia o donación).

En consecuencia, en el caso de una compraventa de vivienda es al vendedor a quien corresponde por Ley el pago de este impuesto. Esto no obstante, vendedor y comprador pueden acordar que este impuesto lo pague el comprador, o bien por mitad entre comprador y vendedor o cualquier otra fórmula de pago posible.

En todo caso, los pactos entre vendedor y comprador en esta materia no alteran la consideración del vendedor como sujeto pasivo del Impuesto, por lo que el Ayuntamiento remitirá la notificación de pago y exigirá siempre el pago de este Impuesto al vendedor.

Por otra parte, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el T.R. de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, establece que si el vendedor es un profesional (por ejemplo, un promotor inmobiliario), es abusiva, y por tanto nula, la estipulación incluida en un contrato de compraventa en la que se imponga al consumidor el pago de impuestos en los que el sujeto pasivo es el profesional. Ello implica en la práctica que serán nulos los pactos incluidos en un contrato de compraventa en cuya virtud se obligue al comprador al pago de la llamada Plus Valía municipal, siempre que el vendedor sea un profesional (no un particular) y el comprador tenga el carácter de consumidor.

4º).- Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.).

Finalmente, aunque se trata de un impuesto que no está vinculado a la adquisición de la vivienda sino a su tenencia, hay que tener en cuenta que el propietario de una vivienda está obligado a pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), o más coloquialmente “Contribución Urbana”.

El devengo de este impuesto se produce el día 1 de enero de cada año natural, lo que significa que tendrá la consideración de sujeto pasivo del impuesto, y estará obligado a pagarlo, quien resulte propietario del inmueble en esa fecha, sin que pierda el carácter de sujeto pasivo del impuesto por el hecho de transmitir la vivienda con posterioridad al 1 de enero. Esto no obstante, el Tribunal Supremo entiende (STS de 15 de junio de 2016) que el vendedor podrá repercutir al comprador la parte de lo abonado por este impuesto que sea proporcional al número de días en que el comprador haya sido propietario durante el año, sin necesidad de que se haya pactado así en el contrato o en la escritura de compraventa.

Por otra parte, tanto con arreglo a la normativa estatal como con arreglo a la vigente en el Territorio Histórico de Guipúzcoa, la vivienda que se transmite queda afecta al pago de la totalidad de los recibos del I.B.I. anteriores a la transmisión que estén pendientes de pago. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes.

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún
                             

*** Ultima revisión y actualización de este artículo: 18 de noviembre de 2021.


 


Categorías:BASICOS VIVIENDA, Compra de vivienda, Vivienda

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9 respuestas

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  4. Felicidades por la información aportada, soy subastero de la provincia de Sevilla y he colocado el enlace en un blog sobre subastas judiciales, porque lo considero bastante útil para el sector.
    Saludos cordiales.

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  6. Gracias por la información.Más claro y conciso sería imposible.

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