Las dos cuestiones que se deben tener en cuenta en la compraventa de una vivienda en relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas son, en primer lugar, la obligación de que el transmitente de un inmueble tribute por la ganancia patrimonial obtenida y, en segundo lugar, la existencia para el comprador de vivienda que vaya a ser residencia habitual de una deducción fiscal por la adquisición.
Los términos concretos de la mencionada obligación de tributar y de la deducción por vivienda habitual, son los que se expresan a continuación.

 A).- Tributación de la Ganancia Patrimonial:

La ganancia o pérdida patrimonial es la variación que se produce en el valor del patrimonio de una persona cuando se modifica la composición de ese patrimonio. Así, hay modificación en la composición del patrimonio cuando se vende o dona un inmueble o cualquier otro activo que integre el patrimonio de una persona, pero no cuando se disuelve la sociedad de gananciales o una comunidad indivisa con la consiguiente adjudicación de los bienes entre los partícipes en la sociedad de gananciales o en la comunidad que se disuelve. Tampoco existe modificación del patrimonio cuando se divide una cosa común.

La tributación por la ganancia patrimonial implica que el contribuyente que transmite una vivienda deberá integrar en la Base Imponible del Impuesto sobre la Renta correspondiente al año en que se produjo la transmisión, la ganancia patrimonial obtenida con esa venta.

Se entiende por ganancia patrimonial a estos efectos la diferencia entre el valor de transmisión de la vivienda y el valor de adquisición de la misma. Dentro del valor de adquisición deberá incluirse en importe de las mejoras o inversiones que se hayan hecho en la vivienda, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición que haya satisfecho el adquirente. Por su parte, del valor de transmisión debe descontarse el importe de los gastos y tributos que haya satisfecho el transmitente.

La ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de una vivienda estará exenta si la vivienda vendida era la habitual del contribuyente, y el importe obtenido por la venta se reinvierte en la adquisición de otra vivienda que tenga también el carácter de vivienda habitual del contribuyente. La reinversión de la ganancia patrimonial obtenida podrá hacerse de una vez o de varias, en el plazo máximo de dos años contados desde la fecha de la transmisión. Si el importe reinvertido en la nueva vivienda es inferior al importe total obtenido con la venta, únicamente estará exenta la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad invertida. Es decir, que si lo reinvertido en la nueva vivienda representa, por ejemplo, el 75% del precio total obtenido con la venta de la anterior vivienda, el contribuyente sólo podrá excluir de la tributación el 75% de la ganancia patrimonial obtenida.

Además de la exención por reinversión, la ganancia patrimonial obtenida estará también exenta si se trata de una transmisión onerosa de la vivienda habitual realizada por una persona en situación de dependencia severa o por persona mayor de 65 años, en este último caso únicamente en cuanto a los primeros 400.000 € de ganancia; o de la cesión de la vivienda habitual en pago de una deuda hipotecaria; o, finalmente, en el caso de transmisión de una vivienda en procedimientos de ejecución hipotecaria judiciales o notariales.

Finalmente, hay que tener en cuenta que las ganancias patrimoniales que deriven de transmisiones de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas y adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, tienen un régimen especial por aplicación de normas de derecho transitorio. En estos casos, la ley distingue entre la ganancia patrimonial generada antes del 1 de enero de 2007 y la generada a partir de esa fecha. La primera, se reducirá en un 11,11 % anual por cada año que exceda de dos en que el bien de que se trate haya permanecido en el patrimonio del transmitente. Y si el bien fue adquirido con anterioridad al 31 de diciembre de 1996 y ha permanecido más de diez años en el patrimonio del transmitente, la ganancia patrimonial generada con anterioridad al 1 de enero de 2007 no estará sujeta al pago del impuesto.

Haciendo click en el siguiente enlace, puedes descargarte una hoja Excel programada para calcular la tributación en el IRPF de Gipuzkoa de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda.

CALCULO DE LA GANANCIA PATRIMONIAL EN GIPUZKOA

 B).- Deducción por vivienda habitual:

¿Cuándo hay derecho a deducción?

El contribuyente tiene derecho a esta deducción cuando adquiere una vivienda habitual, que es aquella en la que el contribuyente resida de manera continuada durante al menos 3 años.
La vivienda tendrá también el carácter de vivienda habitual aunque no hayan transcurrido esos 3 años, en el caso de que durante el transcurso de ese plazo el contribuyente fallezca o concurran circunstancias que hagan necesario cambiar de vivienda (inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad el contribuyente o de familiares que convivan con él, separación del matrimonio o de la pareja de hecho, traslado laboral, imposibilidad económica de pagar la vivienda, etc.).

Los garajes, trasteros y anexos de la vivienda sólo generan derecho a deducción cuando forman con la vivienda una misma finca registral.

El contribuyente deberá habitar en la vivienda de manera efectiva y permanente en los 12 meses siguientes a su adquisición.

Se asimilan a la adquisición de vivienda, teniendo también derecho a deducción, las cantidades destinadas a larehabilitación de la vivienda habitual y las cantidades que se depositen en cuentas-vivienda.

¿Cuál es el mecanismo de la deducción?

La legislación fiscal establece una deducción en la cuota íntegra del impuesto sobre la renta a favor del comprador en los casos de adquisición de vivienda habitual. Esa deducción se desglosa en dos conceptos: una deducción por inversión y una deducción por financiación, que juntas forman la deducción por vivienda habitual.

¿Cuáles son los importes de la deducción?

La deducción por inversión es el resultado de aplicar el 18% a la cantidad invertida en adquirir la vivienda durante el periodo impositivo o ejercicio fiscal de que se trate, y la deducción por financiación es el resultado de aplicar también el porcentaje del 18% a los intereses satisfechos durante el periodo impositivo por los préstamos destinados a financiar la adquisición de vivienda habitual.

La deducción máxima anual por la suma de ambos conceptos es de 1.530 €, teniendo en cuenta que la suma de las cantidades deducidas por cada contribuyente por ambos conceptos durante todos los periodos impositivos no podrá superar la cifra de 36.000 €.

Sin embargo, cuando el contribuyente sea menor de 35 años o titular de una familia numerosa, el porcentaje de deducción por ambos conceptos será del 23 % y la deducción máxima anual será de 1955 €.

La cantidad máxima que el contribuyente tiene derecho a deducirse ( 36.000 Euros), constituye un crédito vivienda concedido al contribuyente para todos los periodos impositivos.

La parte del crédito vivienda de que el contribuyente no ha hecho uso (es decir, que no se ha deducido), representa el saldo del crédito vivienda, del cual podrá hacer uso en periodos impositivos posteriores.

En el caso de que el contribuyente haya transmitido su vivienda habitual y haya invertido lo obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, acogiéndose a la exención por reinversión, para calcular la cantidad que puede deducirse se descontará del crédito vivienda el 18% del importe de la ganancia patrimonial exenta.

¿Qué ocurre en el caso de separación o divorcio?

Si el Juez dispone en la sentencia de separación o divorcio que uno de los cónyuges o excónyuges debe satisfacer alguna cantidad respecto de la que era vivienda habitual del matrimonio, ya sea por inversión o por financiación, el contribuyente que abone dicha cantidad tendrá derecho a su deducción en la forma expresada anteriormente. Si son ambos cónyuges o excónyuges quienes deben satisfacerla, ambos tendrán derecho a deducirla a prorrata.

¿Qué régimen tienen las cuentas vivienda?

Las cantidades depositadas en las denominadas cuentas vivienda generan el mismo derecho a deducción que las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que estén depositadas en cuentas separadas del resto de las cuentas bancarias del contribuyente, teniendo en cuenta además que cada contribuyente puede tener una sola cuenta-vivienda.
b) Que se destinen de modo efectivo a la adquisición o a la rehabilitación de vivienda habitual dentro de los 6 años siguientes a la apertura de la cuenta.
c) Que la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda con las cantidades depositadas cumpla los requisitos establecidos en la Norma Foral y en el Reglamento para la deducción por vivienda.

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún

* Actualizado según Norma Foral 18/2014, de 16 de diciembre.

Categorías:Compra de vivienda, Vivienda

Etiquetas:I.R.P.F.