Antes de proceder a la firma de la escritura de compraventa ante Notario, e incluso antes de asumir cualquier compromiso con el vendedor mediante la firma de un contrato privado, conviene que el comprador compruebe ciertos aspectos relacionados con la situación jurídica de la vivienda, a fin de que ésta responda a sus expectativas.  De no proceder así, el comprador puede encontrarse con sorpresas desagradables. Esos aspectos son los que se mencionan a continuación.

a).- Comprobación del título de propiedad:

Deberemos exigir al vendedor que nos enseñe su título de propiedad, generalmente una escritura pública notarial, del que resultará su carácter de propietario de la vivienda en cuestión, así como cualquier limitación a la titularidad o a las facultades de uso o de disposición sobre la misma. Tanto si el comprador comprueba el título de propiedad como si no lo hace, deberá tener en cuenta que el Notario comprobará siempre el título de propiedad del vendedor antes de la firma de la escritura pública de compraventa.

b).- Consultar el Registro de la Propiedad:

Comprobada la existencia y el contenido del título de propiedad del vendedor, deberemos acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda para comprobar:

1. Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.
2. Que está libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.

La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral, siendo recomendable ésta última por suponer una mayor garantía para el comprador.

En todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.

Recuerda que si la finca no está inscrita en el Registro a nombre del vendedor o tiene cargas registrales que deban cancelarse, se deberán efectuar algunos trámites previos a la escritura de compraventa para regularizar la situación de la finca. Esos trámites conllevarán gastos cuyo pago corresponde al vendedor, pero si el comprador no se asegura el pago de los mismos por el vendedor, será finalmente el propio comprador el que deberá satisfacerlos.

c).- Consultar el Catastro de Bienes Inmuebles: 

Igualmente es conveniente comprobar los datos que figuran en la ficha catastral de la vivienda que pretendemos adquirir (titularidad, superficie, identificación de la finca, ubicación, etc.) mediante la obtención de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Cualquier interesado puede solicitar y obtener dicha certificación de cualquier oficina del Catastro, pero debes tener en cuenta que en la actualidad los diferentes Catastros existentes en España pueden ser consultados directamente desde la Notaría por vía telemática, por lo que será el Notario en la mayoría de los casos el que compruebe la situación catastral de la finca al igual que comprueba su situación registral.

d).- Comprobar el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles:

Todo propietario de una vivienda tiene que pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido habitualmente como “Contribución Urbana”.

Dado que el devengo de este impuesto se produce el día 1 de enero de cada año, tendrá el carácter de sujeto pasivo del mismo quien resulte propietario del inmueble en dicha fecha, y no perderá dicho carácter de sujeto pasivo del impuesto correspondiente a ese ejercicio fiscal aunque transmita la finca gravada.

El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe la posibilidad de que el Notario realice por vía telemática dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad.

Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, tanto con arreglo a la normativa estatal como con arreglo a la vigente en el Territorio Histórico de Guipúzcoa, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, será conveniente que el comprador se asegure del pago de tales recibos por parte del obligado a ello o que, en defecto de pago, descuente del precio de venta el importe de los recibos de contribución urbana impagados.

e).- Cuotas de la comunidad de propietarios:

El comprador deberá comprobar que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal. Dicha comprobación puede efectuarse solicitando una certificación en tal sentido del Secretario de la comunidad.

En todo caso, el Notario exigirá al vendedor, salvo renuncia expresa del comprador, que presente en el momento de la firma de la escritura una certificación del Secretario o Administrador de la Comunidad de Propietarios de la que resulte la inexistencia de cuotas impagadas o, en caso contrario, el importe de la deuda pendiente de pago.

Si existieran cantidades pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cantidades adeudadas a la comunidad por el sostenimiento de los gastos generales que correspondan al año en curso y a los tres años naturales anteriores, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ello significa que la Comunidad de Propietarios puede solicitar el embargo de la vivienda vendida para cobrar dichas deudas.

f).- Verificar que no existen arrendamientos:

Si la vivienda estuviera arrendada, el comprador debe tener en cuenta  que a pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, pero únicamente si el contrato de arrendamiento ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la fecha de inscripción de la compraventa. En caso de que el arrendamiento no esté inscrito, el comprador no estará obligado a asumirlo siempre que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si quieres saber más sobre la situación en que queda el arrendamiento, puedes leer en este mismo blog el artículo dedicado a la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Por otra parte, el arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede adquirir la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.

g).- Cargas urbanísticas:

Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.

Esas cargas urbanísticas pueden consistir en la obligación de pagar al Ayuntamiento el coste de las obras de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno.

El cumplimiento de tales cargas urbanísticas corresponde al promotor inmobiliario, pero en caso de incumplimiento por parte de éste la vivienda estaría afecta al cumplimiento de esas cargas. Ello implica la posibilidad de que el Ayuntamiento embargue la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.

h).- Existencia de Licencia de Obras:

En el caso de que se trate de viviendas de reciente construcción, el comprador deberá comprobar que la edificación cuenta con la preceptiva licencia municipal de obras concedida por el Ayuntamiento, que acredita que la edificación es legal.

i).- Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación:

La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación son documentos administrativos que acreditan, respectivamente, que la vivienda reúne los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación.

La cédula de habitabilidad se expide por el órgano administrativo que tenga atribuido el ejercicio de las competencias en materia de vivienda, y la licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento del lugar donde radique la vivienda.

En el ámbito de la Comunidad Autónoma Vasca, la licencia de primera ocupación ha venido a sustituir a la cédula de habitabilidad, con la que coexistía con anterioridad.

f).- Estatutos de la comunidad:

Finalmente, si se trata de viviendas que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, es conveniente examinar los estatutos de la comunidad de propietarios, habida cuenta de que de sus normas pueden derivarse en ciertos supuestos limitaciones en el uso de la vivienda y, en cualquier caso, la forma de contribuir a los gastos comunes y al mantenimiento del inmueble.

g).- Certificado de Eficiencia Energética:

A partir de la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, la vivienda que se pretenda vender, tanto si es de nueva construcción como si es una vivienda de segunda mano, deberá contar con este certificado, expedido por técnico competente según el Real Decreto, que acredita el nivel de eficiencia energética que tiene el edificio en cuestión mediante la descripción de sus características energéticas y una calificación de las mismas realizada por el técnico que lo expide. Este certificado se incorporará a la escritura pública de compraventa de la vivienda.

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