La compra de una vivienda es un momento importante en la vida de las familias, no sólo por el desembolso económico que implica sino porque en la mayoría de los casos representa una inversión a largo plazo que condicionará la economía familiar durante mucho tiempo.

Por ello, es esencial llevar a efecto esa adquisición con plenas garantías para el comprador. Para lograr ese objetivo es necesario que el comprador se informe y se asesore adecuadamente antes de tomar una decisión y de firmar de cualquier documento, y que utilice las garantías jurídicas que proporciona el ordenamiento español, consistentes fundamentalmente en la Escritura Pública ante Notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

a).- Derecho de información y al asesoramiento:

El derecho de información que asiste al comprador aparece recogido el Real Decreto de 21 de abril de 1.989 sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, que impone a quienes se dediquen profesionalmente a la promoción y venta de inmuebles la obligación de informar al público sobre los siguientes aspectos:

1.- El nombre o denominación social del vendedor, su domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil.

2.- Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

3.- Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

4.- Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

5.- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

6.- Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

7.- Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago, con expresión detallada de los siguientes datos:

• a) Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen en su caso, los honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• b) Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros. Para conocer las garantías con que cuenta el comprador en el caso de entrega de anticipos a cuenta del precio final, puedes leer el artículo sobre la entrega de cantidades anticipadas en la compraventa de vivienda.
• c) Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
• d) Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con hipoteca sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
• e) Garantías que deberá constituir el comprador por la parte del precio que se aplace.

8.- Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística de la que resulte el cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, y de la licencia de primera ocupación de la vivienda.

9.- Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

10.- Información sobre el pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.

11.- Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales.

12.-  En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que  se encuentra la edificación.

13.- Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitectoy el nombre o razón social y domicilio del constructor.

Con independencia del deber general de información mencionado anteriormente, es imprescindible que tanto en la compra de vivienda nueva como en la de segunda mano,  el comprador se asesore adecuadamente antes de comprar acerca de todos los aspectos jurídicos y fiscales relacionados con la compraventa de vivienda. Dicho asesoramiento puede encontrarlo, entre otros profesionales, en el Notario, debiendo tener en cuenta que el asesoramiento que presta el Notario es un asesoramiento especializado en estas materias y gratuito.

Si quieres saber más acerca de la información que es conveniente recabar antes la firmar cualquier documento de compraventa, puedes leer en este blog el artículo dedicado a las comprobaciones previas en la compraventa de vivienda.

b).- Derecho a elegir Notario:

En las ventas empresariales, es decir, en aquellas compraventas de viviendas en las que el vendedor es un constructor, promotor inmobiliario o persona que se dedica profesionalmente a la venta de inmuebles, el comprador tiene derecho a elegir el Notario con el que firmar la escritura de compraventa. El comprador no puede ejercer este derecho de forma arbitraria, eligiendo un Notario que no tenga relación con ninguno de los elementos del contrato, con el consiguiente perjuicio para el vendedor por la necesidad de desplazamientos injustificados. Ello implica que la elección del comprador debe recaer en uno de los Notarios de la localidad donde está situada la vivienda, o en cualquiera de los Notarios de la localidad donde tienen su domicilio el vendedor o el comprador.

La imposición de Notario por el promotor inmobiliario es ilegal y cualquier cláusula contractual en tal sentido no obliga al comprador.

c).- Escritura ante Notario y Registro de la Propiedad:

Las dos garantías jurídicas fundamentales que ofrece el sistema legal español al comprador de una vivienda son la Escritura Pública y el Registro de la Propiedad.

La Escritura Pública ante Notario supone una garantía esencial para el comprador porque:

1. Prueba en juicio y fuera de él la propia existencia del contrato de compraventa y lo pactado por las partes contratantes en él.
2. En virtud de su otorgamiento se adquiere la propiedad sin ningún requisito ulterior.
3. Implica necesariamente un control del Notario sobre todos los aspectos jurídicos relacionados con la vivienda (titular de la misma, estado de cargas, situación urbanística, aspecto fiscal, etc), que coloca al comprador en una zona segura al margen de riesgos y posibles ilegalidades.
4. La escritura pública goza de la presunción de legalidad, que sólo puede ser destruida por una sentencia judicial.
5. Una vez otorgada la escritura de compraventa, será el Notario quien se encargue de realizar, generalmente por medios telemáticos, los trámites administrativos posteriores necesarios, tales como modificar la titularidad de la finca en el Catastro, notificar la transmisión al Ayuntamiento a efectos del llamado impuesto de plus valía, e incluso liquidarlo, presentar una copia de la escritura en el Registro de la Propiedad, etc.

La inscripción en el Registro de la Propiedad representa una segunda garantía ya que aporta un efecto jurídico de gran importancia práctica, que es la eficacia de la adquisición frente a terceros. Dicha eficacia frente a terceros implica que el comprador no se verá afectado por cargas o problemas jurídicos que no estaban reflejados en el Registro de la Propiedad en el momento de inscribir el comprador la vivienda comprada a su nombre.

Para saber más acerca de los trámites posteriores al otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante Notario, puedes leer el artículo dedicado a los trámites posteriores a la escritura.

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