La compraventa de vivienda y los impuestos

Impuestos1La compra de una vivienda tiene repercusiones fiscales habida cuenta de que se trata de un acto sujeto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o del Impuesto Sobre el Valor Añadido, según el tipo de vivienda de que se trate, además del pago de un tributo municipal conocido coloquialmente como Plus Valía. Ello sin olvidar la incidencia de la venta de una vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, tema que se aborda en este mismo blog en el artículo titulado el impuesto sobre la renta y la compra de vivienda.

1º).- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.).

¿En qué casos se paga?

Cuando lo que se transmite por el vendedor es una vivienda usada o de segunda mano, el comprador está obligado a pagar un impuesto llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.). Se trata de un impuesto estatal cedido a las Comunidades Autónomas, que tienen competencia no solo para recaudarlo sino también para fijar la tarifa del impuesto, sin olvidar tampoco los regímenes fiscales existentes en Alava, Guipúzcoa, Vizcaya y Navarra. Como consecuencia de ello, el tipo impositivo o tarifa del impuesto es diferente en cada Comunidad Autónoma, y en el Pais Vasco, existen normativas diferentes en cada uno de los tres territorios.

El impuesto se paga sobre el precio de venta declarado y reflejado en la escritura pública o en el contrato privado de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor, en cuyo caso se tendrá en cuenta el valor comprobado por Hacienda.

¿Dónde se paga este impuesto?

El pago de este impuesto deberá hacerse en la Oficina de Hacienda que corresponda al lugar donde se encuentra situada la vivienda que se adquiere, con independencia de cuál sea el lugar donde se ha otorgado la escritura pública de compraventa.

Se paga por el sistema de autoliquidación, que implica que el mismo comprador calcula su importe rellenando el correspondiente impreso y presentándolo en cualquier Banco o Caja de Ahorros donde se efectuará el ingreso en la cuenta de Hacienda. Una vez pagado el impuesto, se presentará el impreso junto con la copia de la escritura en cualquier oficina de Hacienda para ser sellados. En la actualidad, los interesados pueden encomendar al Notario que autorice la escritura de compraventa el pago de los impuestos correspondientes a la compra directamente desde la propia Notaría por medios telemáticos.

El plazo para pagar este impuesto es de 30 días hábiles contados desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa, salvo en Navarra, que es de dos meses.

¿Cuál es la tarifa del impuesto de transmisiones patrimoniales?

En cuanto a la tarifa del impuesto, en el Territorio Histórico de Gipuzkoa la tarifa general del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el 7%, pero para la compra de una vivienda es del 4% del precio de venta. Sin embargo, existe un tipo reducido del 2,5% que se aplica cuando se den las tres siguientes circunstancias: a) que el comprador no haya aplicado con anterioridad el citado tipo del 2,5% en la adquisición de la misma vivienda o de otra diferente; b) que destine la vivienda que adquiere a vivienda habitual. c) que la vivienda que se adquiere tenga una superficie construida no superior a 120 m2 o 96 m2 útiles.

En Alava el tipo impositivo general para la compra de viviendas es del 4%, si bien existe un tipo reducido del 2,5% para viviendas que sean la vivienda habitual del comprador y cuya superficie construida no sea superior a 120 metros cuadrados o que sean adquiridas por familia numerosa.

En Vizcaya el tipo general para inmuebles es el 7% y el general para viviendas el 4%, existiendo igualmente un tipo reducido del 2,5% para viviendas con superficie no superior a 120 metros cuadrados construidos que sean la residencia habitual del comprador, siempre que el comprador no haya aplicado con anterioridad el citado tipo del 2,5% en la adquisición de la misma vivienda o de otra diferente

En Navarra existe un tipo general para inmuebles del 6% y un tipo reducido del 5% para viviendas siempre que el comprador forme parte de una familia con dos o más hijos, la vivienda sea su residencia habitual y ningún miembro de la unidad familiar sea propietario de otra vivienda en la Comunidad Foral de Navarra en un porcentaje superior al 25%, y en todo caso hasta una base imponible con un máximo de 180.304 €. Si la base imponible es superior a esa cantidad, el exceso pagará al tipo general.

En Aragón el tipo general para la compra de inmuebles oscila entre el 8% y el 10%, dependiendo del valor del inmueble. Pero si el inmueble adquirido constituye la vivienda habitual del adquirente y éste es persona física menor de 35 años, persona con una discapacidad igual o superior al 65% o mujer víctima de violencia de género, y el valor real del inmueble adquirido no supera los 100.000 €, el comprador gozará de una bonificación del 12,5% en la cuota íntegra del impuesto. Por otra parte, si la vivienda adquirida va a ser la vivienda habitual de una familia numerosa, el adquirente gozará de una bonificación del 50% en la cuota íntegra de este impuesto, siempre que se cumplan una serie de requisitos que establece la ley.

En Cataluña la tarifa impositiva para inmuebles es del 10%, para viviendas de protección oficial el 7% y para viviendas que sean la residencia habitual de familia numerosa, de menores de 33 años o de personas con minusvalía, es el 5%.

En La Rioja existe un tipo para inmuebles en general del 7%, un tipo del 6% para viviendas que vayan a ser rehabilitadas, y un tipo especial del 5% para viviendas que constituyan la vivienda habitual de menores de 36 años, de personas con minusvalía igual o superior al 33% o de familia numerosa, o que sean de protección oficial. Finalmente, existe un tipo superreducido del 3% para familias numerosas que cumplan determinados requisitos.

En Madrid el tipo aplicable es el 6% para inmuebles y hay un tipo reducido dell 4% para compra de vivienda por familia numerosa que la destine a residencia habitual y cumpla otros requisitos que señala la ley.

En Castilla y León la tarifa aplicable a inmuebles es del 8%, pero será del 5% si se trata de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual del adquirente, y éste forme parte de una familia numerosa, o sea menor de 36 años, o tenga alguna discapacidad o se trate de viviendas de protección oficial.

En Castilla la Mancha el tipo general es el 8% y existe un tipo reducido para compra de primera vivienda habitual del comprador del 7% cuyo valor no exceda de 180.000 €.

En Extremadura existe un tipo general variable entre en 8% y el 11% cuya aplicación depende del importe de la base imponible del impuesto. Por otra parte, existe un tipo especial del 7% para la compra de la vivienda habitual del adquirente hasta un precio de compra de 122.000 €, y un tipo reducido del 4% para viviendas de protección oficial.

En Andalucía se aplica un tipo general para inmuebles variable entre el 8% y el 10% según la cuantía de la operación y un tipo especial del 3,5% para la compra de vivienda habitual por persona menor de 35 años o discapacitado. Existe además un tipo del 2% para adquisición de viviendas para su reventa conforme a la normativa reguladora de un plan sectorial.

En Asturias el tipo general para inmuebles oscila entre el 8% y el 10%, según el valor del bien, y existe un tipo del 3% para viviendas de protección pública.

En Baleares la tarifa para inmuebles oscila entre el 8% y el 11% de la base imponible, según el valor de la finca transmitida, pero existen tipos especiales para determinadas transmisiones.

En Murcia la tarifa general para inmuebles es del 8% y existe una tarifa del 3% para vivienda habitual de familias numerosas y de menores de 36 años.

En Valencia el tipo general es del 10% y existe un tipo del 8% para viviendas de protección pública en régimen general y para compradores menores de 35 años para los que sea primera vivienda habitual. Hay también un tipo reducido del 4% para viviendas de protección oficial de régimen especial, y para vivienda habitual de familias numerosas o de discapacitados.

En Galicia los inmuebles tributan  por este impuesto al 10%, pero la vivienda habitual tributa al 8% cuando se dan ciertos requisitos, y al 4% si el comprador es discapacitado, familia numerosa o menor de 36 años.

En Canarias el tipo impositivo general es el 6,5%, pero la compra de vivienda habitual está gravada al 4% cuando el comprador es discapacitado, familia numerosa o menor de 35 años, o cuando se trata de vivienda habitual protegida.

En Cantabria el tipo general para inmuebles es el 7% o el 8% según del valor de la finca, y existe un tipo reducido del 5% cuando se trata de vivienda habitual adquirida por menores de 30 años, discapacitados o familia numerosa, o que sea de protección pública.

2º).- El Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.).

Si se trata de la venta de un inmueble de nueva construcción, es decir, de una primera entrega realizada por el promotor-constructor al comprador, no se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sino los dos siguientes impuestos:

1.- Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) con arreglo a los siguientes tipos impositivos que se aplican sobre el precio de venta y que son los mismos para todas las Comunidades Autónomas, a excepción de las Islas Canarias que tienen un régimen fiscal especial:
a)  10% para viviendas.
b)  21% para locales, trasteros y garajes.
c)  4% para viviendas de protección oficial.

2.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.): Con carácter general, siempre que una compra de inmueble está sujeta a I.V.A., el comprador debe pagar también este otro impuesto, que suele ser entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la Comunidad Autónoma de que se trate (en Gipuzkoa es el 0,5%).

Sin embargo, en Gipuzkoa si se trata de la primera transmisión al comprador de una vivienda de nueva construcción, dicha operación está exenta de este impuesto. En otros lugares existen tipos reducidos para el caso de adquisición de vivienda habitual, como por ejemplo en la Comunidad Valenciana, en la que se paga un 0,1% en esos casos, o en Madrid en que el tipo puede ser del 0,2%, 0,4%, 0,5% o 0,75% según el tipo de vivienda o las características de la operación.

El I.V.A. se entrega al vendedor junto con el precio de venta para que el vendedor lo ingrese en Hacienda.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe pagarse por el comprador en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura de venta por el procedimiento de autoliquidación.

3º).- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía municipal).

¿Qué es el Impuesto de Plus Valía?

Se trata de un impuesto municipal que se paga en el Ayuntamiento del lugar en que se encuentre la vivienda o la finca urbana de que se trate cuando se transmite una finca urbana del tipo que sea (vivienda, garaje, local de negocio, trastero, etc.), ya sea por venta, donación o herencia.  Existe obligación de pagar el impuesto no sólo en los supuestos de transmisión de la propiedad de una finca urbana, sino también cuando se constituye sobre ella un derecho real de goce (por ejemplo, un derecho de superficie) o cuando se transmite a un tercero ese derecho real de goce.

Este impuesto grava el aumento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión.

¿Cndo hay que pagarlo?

A raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de febrero de 2017, por la que se anula parte de la normativa aplicable en Gipuzkoa al llamado impuesto de plusvalía, la Diputación Foral de Gipuzkoa ha aprobado una norma (Decreto Foral-Norma 2/2017, de 28 de marzo) por la que se modifica la Norma Foral reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Con posterioridad a la sentencia citada, el Tribunal Constitucional ha declarado también nula por los mismos motivos la normativa estatal sobre este impuesto.

De conformidad con la nueva disposición, que se ajusta a lo declarado por el Tribunal Constitucional, para que nazca la obligación tributaria del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es necesario la existencia de un incremento real de valor de los terrenos, que se pone de manifiesto cuando se transmite la propiedad de la finca.

¿Cómo se calcula?

Ese incremento real se determinará por comparación entre el valor de adquisición de la propiedad y el valor de transmisión de la misma. Los valores que se tienen en cuenta para establecer esa comparación son los valores de la finca a efectos de liquidar los impuestos que gravan su transmisión. Si en esos valores no se diferencia entre el valor del suelo y el valor de la construcción, se tomará como referencia la proporción existente en el valor catastral vigente en el momento del devengo entre el valor del suelo y el de la edificación.

Sobre los valores que resulten así determinados, no se hará ninguna actualización por razón del tiempo transcurrido entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión de la propiedad.

Las fechas que se tendrán en cuenta serán las de adquisición y de transmisión de la finca.

En el caso de que exista aumento de valor del terreno, la determinación de la base imponible y la cuota tributaria se hará conforme a las normas contenidas en la Norma Foral reguladora del impuesto.

La tarifa del impuesto la fija cada Ayuntamiento entre un mínimo del 5% y un máximo del 30%.

Cuota = Incremento de valor x tarifa

¿A quién corresponde pagarlo?

El sujeto pasivo de este impuesto es el transmitente (vendedor) de la finca cuando se trata de transmisiones onerosas (venta), y el adquirente (donatario o heredero) de la misma cuando se trata de transmisiones a título gratuito (herencia o donación).

En consecuencia, en el caso de una compraventa de vivienda es al vendedor a quien corresponde por Ley el pago de este impuesto. Esto no obstante, vendedor y comprador pueden acordar que este impuesto lo pague el comprador, o bien por mitad entre comprador y vendedor o cualquier otra fórmula de pago posible.

En todo caso, los pactos entre vendedor y comprador en esta materia no alteran la consideración del vendedor como sujeto pasivo del Impuesto, por lo que el Ayuntamiento remitirá la notificación de pago y exigirá siempre el pago de este Impuesto al vendedor.

Por otra parte, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el T.R. de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, establece que si el vendedor es un profesional (por ejemplo, un promotor inmobiliario), es abusiva, y por tanto nula, la estipulación incluida en un contrato de compraventa en la que se imponga al consumidor el pago de impuestos en los que el sujeto pasivo es el profesional. Ello implica en la práctica que serán nulos los pactos incluidos en un contrato de compraventa en cuya virtud se obligue al comprador al pago de la llamada Plus Valía municipal, siempre que el vendedor sea un profesional (no un particular) y el comprador tenga el carácter de consumidor.

4º).- Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.).

Finalmente, aunque se trata de un impuesto que no está vinculado a la adquisición de la vivienda sino a su tenencia, hay que tener en cuenta que el propietario de una vivienda está obligado a pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), o más coloquialmente “Contribución Urbana”.

El devengo de este impuesto se produce el día 1 de enero de cada año natural, lo que significa que tendrá la consideración de sujeto pasivo del impuesto, y estará obligado a pagarlo, quien resulte propietario del inmueble en esa fecha, sin que pierda el carácter de sujeto pasivo del impuesto por el hecho de transmitir la vivienda con posterioridad al 1 de enero. Esto no obstante, el Tribunal Supremo entiende (STS de 15 de junio de 2016) que el vendedor podrá repercutir al comprador la parte de lo abonado por este impuesto que sea proporcional al número de días en que el comprador haya sido propietario durante el año, sin necesidad de que se haya pactado así en el contrato o en la escritura de compraventa.

Por otra parte, tanto con arreglo a la normativa estatal como con arreglo a la vigente en el Territorio Histórico de Guipúzcoa, la vivienda que se transmite queda afecta al pago de la totalidad de los recibos del I.B.I. anteriores a la transmisión que estén pendientes de pago. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes.

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún
                             

*** Ultima revisión y actualización de este artículo: 23 de mayo de 2017


 
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Categorías:BASICOS VIVIENDA, Compra de vivienda, Vivienda

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8 respuestas

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    Saludos cordiales.

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