El arrendamiento de vivienda (I). Formalidades, duración, renta y extinción.

Haus mit SchlossLos contratos de arrendamientos sobre fincas urbanas aparecen regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que contempla dos tipos diferentes de contratos de arrendamiento según el uso al que se destina la finca arrendada. Por un lado, el arrendamiento de vivienda, y por otro, el arrendamiento de local de negocio.  En este primer artículo se analiza el arrendamiento de fincas cuyo uso y destino sea el de servir de vivienda.

¿Qué es un arrendamiento de vivienda?

La ley define el arrendamiento de vivienda como aquel contrato en el que una persona (arrendador) cede a otra persona (arrendatario) el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Las normas relativas al arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador.

Por el contrario, las normas del arrendamiento de vivienda no se aplican a los contratos de arrendamiento de temporada, sea o no de verano.

¿Cómo se regulan los arrendamientos de vivienda?

La ley distingue dos tipos de arrendamientos de vivienda, a los que somete a un régimen legal diferente. Por un lado, regula los contratos de arrendamiento de viviendas que pudiéramos llamar normales y, por otro lado, los contratos que tienen por objeto el arrendamiento de viviendas de lujo, que son aquellas que tienen más de 300 m2 de superficie o en los que la renta inicial anual excede en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional de un año.

Los primeros  se regirán por las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994 (L.A.U.), que tienen carácter imperativo, y en defecto de tales disposiciones, se aplicará lo acordado por las partes contratantes y, supletoriamente, el Código Civil.

Los arrendamientos de viviendas de lujo se regirán en primer lugar por lo pactado por arrendador y arrendatario, en segundo lugar por la Ley de Arrendamientos Urbanos y finalmente, con carácter supletorio, por el Código Civil.

Son nulos los pactos entre las partes que modifiquen lo dispuesto en la Ley en perjuicio del arrendatario o del subarrendatario, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice.

Las partes contratantes pueden acordar en el contrato someter a arbitraje o mediación aquellas controversias derivadas del arrendamiento que puedan resolverse a través de dichos procedimientos conforme a la legislación vigente.

¿Qué arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?

Quedan excluidos del ámbito la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y no se regirán en consecuencia  por ella:

  1. El uso delas viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por razón del cargo o servicio que desempeñen.
  2. El uso de las viviendas militares.
  3. Los arrendamientos de fincas rústicas que comprendan una casa-habitación, siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agropecuario de la finca.
  4. El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos o al personal docente o administrativo.
  5. La cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, con finalidad lucrativa, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o cualquier otro similar, cuando esté sujeta a legislación sectorial específica, que es lo que se conoce habitualmente como apartamentos turísticos.

¿Cuáles son las formalidades de este contrato?

El contrato de arrendamiento puede celebrarse bajo cualquier forma jurídica, por escrito en contrato privado o en escritura pública formalizada ante Notario, e incluso puede estipularse verbalmente.

En el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá prestar fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta, para responder del cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Cabe la posibilidad de que el arrendador y el arrendatario pacten otro tipo de garantías adicionales distintas de la fianza en metálico (como por ejemplo un aval bancario), pero en los arrendamientos con una duración de hasta cinco años, o de siete si el arrendador es una persona jurídica, el valor de estas garantías adicionales no podrá exceder del equivalente a dos mensualidades de renta

¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?

El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden arrendador y arrendatario, pero si el plazo pactado es inferior a 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica,  el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de 5 años, o 7 años en el caso de arrendador persona jurídica, que es el plazo de duración mínimo del contrato.

Al falta de pacto, el contrato se entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo.

¿Se puede prorrogar el contrato de arrendamiento?

Una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o la de cualquiera de las prórrogas que se hayan producido, y siempre que hayan transcurrido como mínimo 5 años de duración del contrato, o 7 años si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por años hasta un máximo de tres  años más, siempre que ni el arrendador ni el arrendatario hubiesen comunicado al otro su voluntad de no renovarlo con al menos cuatro meses de antelación, en el caso del arrendador, o dos meses, en el caso del arrendatario, a la fecha de vencimiento.

¿Puede renunciar el arrendatario a la prórroga?

El arrendatario podrá renunciar a la prórroga manifestándolo al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

¿Cómo se cuentan los plazos?

Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición de arrendatario si fuera posterior a la del contrato.

¿Puede el arrendador excluir la prórroga?

No procederá la prórroga obligatoria una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, siempre que el arrendador que sea persona física, si al celebrar el contrato de arrendamiento se ha hecho constar expresamente en el mismo, que el arrendador tendrá necesidad de ocupar la vivienda antes de transcurrir el plazo de 5 años para destinarla a servir de vivienda  permanente para él mismo o para familiares de primer grado de consanguineidad o por adopción, o para su cónyuge como consecuencia de lo dispuesto en una sentencia de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ejercer este derecho, el arrendador debe comunicarlo con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.

Aún en este caso, si no se ocupa la vivienda por el arrendador, sus familiares o cónyuge pasados tres meses desde la extinción del contrato, el arrendatario puede elegir entre volver a ocupar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años, además recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del arrendador una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco.

¿Cómo se determina, dónde y cómo se paga la renta?

La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden arrendador y arrendatario y, salvo pacto en contrario, se pagará por meses, dentro de los siete primeros días de cada mes.

Se pagará en el lugar y en la forma acordada, y en defecto de acuerdo, se pagará en metálico en la misma vivienda arrendada.

El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que la renta se pague por cualquier procedimiento que acredite el cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario como, por ejemplo, la domiciliación bancaria de los recibos de la renta.

Las partes pueden acordar que durante un plazo determinado el pago de la renta se reemplace en todo o en parte por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda en los términos que se acuerden.

¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?

La renta sólo se podrá actualizar durante el contrato el día que se cumpla cada año del arrendamiento, y la actualización se hará en la forma pactada en el contrato. Si el arrendador y el inquilino no han pactado expresamente la revisión de la renta, no cabe revisión alguna de la renta.

Si se ha pactado en el contrato la revisión o actualización de la renta, pero no se ha determinado el índice de referencia aplicable, la renta se revisará anualmente teniendo en cuenta la variación anual experimentada por el  Índice de Garantía de Competitividad en la fecha de la revisión.

La nueva renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que se le notifique por escrito la actualización expresando el porcentaje aplicado para la actualización.

¿Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras en la vivienda?

Salvo pacto en contrario en el contrato, si el arrendador hace mejoras en la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del arrendamiento, o siete años si el arrendador es persona jurídica, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida, descontadas las subvenciones públicas obtenidas al efecto, el interés legal del dinero sumados tres puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.

El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente en que el arrendador notifique por escrito al arrendatario el aumento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?

El arrendamiento se extingue únicamente por pérdida de la vivienda por causa no imputable al arrendador y por declaración de ruina de la vivienda.

Esto no obstante, cabe que tanto el arrendador como el arrendatario resuelvan el contrato de arrendamiento cuando concurren una serie de causas que establece la Ley.

El arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes causas:

  1. Impago de la renta por el arrendatario.
  2. Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
  3. Subarriendo o cesión sin consentimiento.
  4. Causar el arrendatario daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del arrendador.
  5. Realizar el arrendatario en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  6. Dejar de destinar el arrendatario la finca arrendada a vivienda permanente del mismo.
  7. Incumplir el arrendatario cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el arrendador prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

El arrendatario podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:

  1. Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable
  2. Si el arrendador perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

 

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún
 
 
 

Este artículo ha sido actualizado conforme a lo dispuesto en el Real Decreto -ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler


 
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Categorías:Arrendamiento de vivienda, Vivienda

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