¿Es conveniente inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad?

Por J.A. Hebrero el 25/08/2014

Tras la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 por la Ley 4/2013, de 4 de junio, que dio nueva redacción a los artículos 13 y 14 de la misma, ha cambiado sustancialmente la situación legal del arrendatario cuando el arrendador pierde o transmite su propiedad, según que el contrato de arrendamiento esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

A estos efectos, hay que distinguir dos supuestos. En primer lugar, el supuesto de que el arrendador pierda forzosamente la finca arrendada, y en segundo lugar, el supuesto en el que el arrendador transmita voluntariamente a un tercero la vivienda arrendada.

Pérdida forzosa de la vivienda.

Por lo que se refiere al primer supuesto (art. 13 LAU), si el propietario de la finca arrendada se ve privado de su derecho de propiedad sobre la misma como consecuencia de una sentencia judicial que así lo declare, la situación en que queda el arrendatario será diferente según que el contrato de arrendamiento esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad:

Si el contrato de arrendamiento no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento se extinguirá y el arrendatario perderá su derecho a continuar en la vivienda arrendada.
Si el contrato de arrendamiento ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que han determinado la privación de la propiedad del arrendador, el arrendamiento continuará vigente durante todo el tiempo pactado en el contrato.

La solución expresada anteriormente será también de aplicación a aquellos otros casos en los que el arrendador pierda la propiedad de la vivienda como consecuencia del ejercicio de un retracto convencional por un tercero, o bien como consecuencia de una ejecución hipotecaria, por una sustitución fideicomisaria o por el ejercicio de un derecho de opción de compra.

Transmisión voluntaria de la vivienda.

Por otra parte, si el arrendador transmite voluntariamente con carácter oneroso (venta, permuta, cesión en pago de deudas, etc.) la vivienda arrendada (art. 14 LAU) y el comprador o adquirente de la misma reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (haber adquirido de buena fe de quien en el Registro aparece como propietario), el contrato de arrendamiento sólo subsistirá si estaba inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión efectuada. En este caso, por estar inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario de la vivienda estará obligado a continuar con el arriendo y quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador.

Conclusiones.

A la vista de lo expuesto, se puede afirmar que la situación del arrendatario ha cambiado radicalmente como consecuencia de la modificación legal realizada en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Con anterioridad a dicha modificación, el arrendatario estaba protegido legalmente frente a cualquier pérdida forzosa o voluntaria de la propiedad de la vivienda arrendada por el arrendador, al menos durante el plazo mínimo de duración del contrato que era de cinco años, con independencia de que hubiera inscrito o no su contrato en el Registro de la Propiedad. El nuevo propietario debía continuar con el arrendamiento, porque así lo disponía la Ley, hasta completar el expresado plazo legal mínimo de duración del contrato.

En la actualidad, el arrendatario únicamente podrá continuar con su arrendamiento si ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho determinante de la pérdida de la propiedad o con anterioridad a la transmisión de la vivienda arrendada. Se ha pasado de un sistema de protección legal del derecho del arrendatario cualquiera que fueran la vicisitudes del derecho del propietario-arrendador, a un sistema de protección registral del mismo para cuya eficacia es necesario que el arrendatario inscriba su derecho.

Por ello, si con la anterior regulación no era necesario inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, al menos para tener garantizado el plazo legal mínimo de duración del contrato, en la actualidad dicha inscripción registral es necesaria si el arrendatario no quiere verse privado de su derecho por dejar el arrendador de ser propietario de la vivienda arrendada.