El arrendamiento de vivienda (II). Subarriendo, subrogación, gastos y mejoras

Haus wird beschütztDespués de haber analizado en un primer artículo las formalidades, duración y renta en el contrato de arrendamiento de vivienda, en este segundo artículo trataremos de la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento a un tercero, del subarriendo y de qué ocurre cuando estando vigente el contrato de arrendamiento fallece el arrendatario son las cuestiones que se plantean en este artículo. Igualmente hablaremos de quién paga los gastos que genera la vivienda y de la posibilidad de realizar reparaciones y mejoras.

 

1).- Cesión, subarriendo y subrogación

¿Qué es la cesión del arrendamiento?

La cesión del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual el inquilino o arrendatario de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el arrendador.

Como consecuencia de la cesión, el inquilino o arrendatario queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al arrendador.

Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el arrendatario no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que medie elconsentimiento expreso y por escrito del arrendador.

Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del arrendador, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del arrendatario (cedente) frente al arrendador. Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el arrendatario queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía en arrendatario.

¿Qué es el subarriendo?

El subarriendo de una vivienda es un contrato en cuya virtud el inquilino o arrendatario de una vivienda cede a un tercero (subarrendatario) el uso como arrendatario de toda o parte de la vivienda que tiene arrendada.

A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el arrendatario y el subarrendatario.

Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad.

Por otra parte, para que sea válido el subarriendo requiere el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

El contrato de subarriendo de vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento de vivienda, quedará extinguido cuando se extinga el propio contrato de arrendamiento y la renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino o arrendatario al arrendador.

¿Qué es la subrogación y quién puede subrogarse?

Si el arrendatario fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento, éste no se extingue necesariamente, sino que tendrán derecho a continuar como arrendatarios y subrogarse en el contrato las siguientes personas:

1.- El cónyuge del arrendatario que en la fecha de fallecimiento del arrendatario conviviese con él.

2.- La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente como pareja de hecho al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento del arrendatario. Si han tenido hijos en común, basta la simple convivencia sin necesidad de ningún plazo.

3.- Los descendientes del arrendatario sujetos a patria potestad o tutela del mismo, o que hubiesen convivido habitualmente con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento.

4.- Los ascendientes y los hermanos del arrendatario que hayan convivido con él habitualmente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.

5.- Los Minusválidos que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que sean parientes del arrendatario dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

¿Qué ocurre si hay varios con derecho a subrogarse?

En tal caso, deberán acordar por unanimidad quién de ellos continúa como arrendatario.

A falta de acuerdo unánime, la preferencia entre ellos para subrogarse viene dada por el orden en que han sido mencionados en el apartado anterior. Pero, en todo caso, los ascendientes que tengan 70 ó más años tendrán preferencia sobre los descendientes, y entre descendientes y ascendientes siempre tendrá preferencia el más próximo en grado de parentesco.

Si hubiera varios con el mismo grado de parentesco, serán preferidos los minusválidos, los que tengan más cargas familiares y el descendiente de menos edad, el ascendiente de más edad y el hermano más joven.

¿Qué hay que hacer para subrogarse?

El que tenga derecho a continuar como arrendatario deberá notificar por escritoal arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario que se ha producido el fallecimiento y quién es la persona que se subrogará en el arrendamiento, indicando la relación de parentesco con el arrendatario. A la notificación deberá acompañar un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos que establece la Ley para la subrogación.

¿Se puede excluir el derecho a la subrogación?

Si se trata de contratos de arrendamiento por plazo superior a tres años, arrendador y arrendatario pueden pactar que no haya derecho de subrogación si el arrendatario fallece una vez transcurridos los tres primeros años del contrato, o bien que el arrendamiento concluirá una vez transcurridos tres años si el fallecimiento ocurre antes del transcurso de los tres primeros años del contrato.

 

2).- Gastos, reparaciones y mejoras en la vivienda

¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?

Los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el arrendatario únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma.

Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizarmediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el arrendatario.

¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?

Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad de servir al uso convenido debe hacerlas el arrendador, salvo que los daños hayan sido causados por el arrendatario, y sin que por ello pueda elevar la renta.

El arrendatario está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.

El arrendatario tiene la obligación de comunicar al arrendador lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al arrendador que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, deberá hacerlas el arrendatario.

¿Puede el arrendador hacer obras de mejora?

El arrendador puede hacer obras de mejora de la vivienda que no se puedan demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al arrendatario por escrito con tres meses de antelación qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo de las mismas, su duración y coste previsible. En este caso el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato.

Si el arrendatario soporta estas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por las obras. También tendrá derecho a que le indemnicen los gastos que haya tenido que hacer como consecuencia de las obras.

¿Puede el arrendatario modificar la vivienda?

El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que disminuyan la estabilidad o seguridad de la misma.

Si el arrendatario hace esas obras sin autorización, el arrendador puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el arrendatario reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al arrendatario.

 

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún
 
 
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Categorías:Arrendamiento de vivienda, Vivienda

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