La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994 regula junto al contrato de arrendamiento de vivienda, los contratos de arrendamiento para usos distintos a los de vivienda del arrendatario, que son los que habitualmente se conocen como arrendamientos de locales comerciales o de negocio.

¿Qué es un arrendamiento de local de negocio?

Se entiende por arrendamiento de local aquel contrato en el que una persona (arrendador) cede a otro (arrendatario) el uso de una edificación cuyo destino primordial no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, sino desarrollar en la finca otras actividades distintas.

En concreto, se consideran arrendamientos de local aquellos en los que la finca se arrienda para desarrollar en ella una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

¿Qué normas se aplican a los arrendamientos de local de negocio?

El arrendamiento de local o para uso distinto de vivienda se rige en primer lugar por lo acordado por el arrendador y el arrendatario y, en defecto de acuerdo, por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994 (L.A.U.). Como derecho supletorio se aplicará el Código Civil.

Ello implica que los contratantes pueden pactar en el contrato cualquier tipo de cláusulas, aunque de ellas se derive una regulación distinta a la que establece la L.A.U.

¿Cómo se formalizan este tipo de arrendamientos?

El contrato de arrendamiento de local de negocio puede celebrarse bajo cualquier forma.  Por tanto, el arrendamiento es válido tanto si se celebra por escrito en contrato privado firmado por el arrendador y el arrendatario, en escritura pública otorgada ante Notario o incluso verbalmente.

En el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá prestar fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de la renta pactada en el contrato.

¿Qué duración tienen estos arrendamientos?

El arrendamiento de local tendrá el plazo de duración y la renta que libremente acuerden arrendador y arrendatario en el contrato.

Si se extingue el contrato de arrendamiento por transcurso del plazo pactadoen el contrato y en el local arrendado se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público  durante los cinco últimos años, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización que deberá pagar el arrendador, siempre que haya notificado al arrendador con cuatro meses de antelación a la fecha final del contrato su voluntad de renovar el arrendamiento durante al menos cinco años más por una renta de mercado.

¿Cómo se fija la renta en estos contratos?

Se entenderá por renta de mercado la que acuerden arrendador y arrendatario o la que, en defecto de acuerdo, determine un árbitro.

¿Quién debe realizar las obras de conservación del local arrendado?

Las reparaciones necesarias en el local para conservarlo en condiciones de servir al uso convenido debe hacerlas el arrendador, salvo que los daños hayan sido causados por el arrendatario, y sin que por ello pueda elevar la renta.

El arrendatario está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte del local de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.

El arrendatario tiene la obligación de comunicar al arrendador lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al arrendador que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del local, deberá realizarlas el arrendatario.

¿Puede el arrendador hacer obras de mejora?

El arrendador puede hacer obras de mejora en el local que no se puedan demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al arrendatario por escrito con tres meses de antelación qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo de las mismas, su duración y coste previsible. En este caso el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato.

Si el arrendatario soporta estas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte del local de que se haya visto privado temporalmente por las obras. También tendrá derecho a que le indemnicen los gastos que haya tenido que hacer como consecuencia de las obras.

¿Puede el arrendatario modificar el local arrendado?

El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración del local o que disminuyan la estabilidad o la seguridad del mismo.

Si el arrendatario hace esas obras sin autorización, el arrendador puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el arrendatario reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al arrendatario.

¿Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras realizadas en el local arrendado?

Salvo pacto en contrario en el contrato, si el arrendador hace mejoras en el local en cualquier momento durante la vigencia del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero sumado tres puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.

El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente en que el arrendador notifique por escrito al arrendatario el aumento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

En el segundo artículo dedicado al arrendamiento de local de negocio, trataremos el tema del subarriendo, la subrogación y el derecho de adquisición preferente del arrendatario.

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Etiquetas:arrendamiento local, duración, renta