La Ley de Vivienda del País Vasco (Ley 3/2015, de 18 de junio) ha venido a dar una nueva regulación a la vivienda de protección pública en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Euskadi. La nueva ley deroga la normativa anterior sobre vivienda protegida, que se hallaba dispersa en diversas normas con rango inferior a ley, establece una nueva tipología de la vivienda de protección pública, regulando la vivienda tasada y los llamados alojamientos dotacionales, y apuesta decididamente por la vivienda en alquiler frente a la vivienda en propiedad.

Sistema residencial de protección pública

La Ley de Vivienda del País Vasco configura un sistema residencial de protección pública que se basa en dos tipologías distintas de soluciones habitacionales: a) la vivienda de protección pública; y b) los llamados alojamientos dotacionales.

La vivienda de protección pública es aquella que, cumpliendo los requisitos de habitabilidad, calidad, superficie y precio o renta que legalmente se determinan, se destina a domicilio habitual y permanente del adjudicatario de las mismas y deben ser ocupadas en los seis meses siguientes a su adjudicación o transmisión. Dentro del concepto de vivienda se entienden comprendidos, a efectos de quedar sujetos al régimen y beneficios de la vivienda protegida, los garajes, trasteros, locales y demás elementos asimilables que se incluyan en la calificación definitiva. Este tipo de viviendas pueden ser, a su vez, de dos tipos: a) vivienda de protección social; b) vivienda tasada de régimen autonómico o municipal.

Los alojamientos dotacionales son edificaciones residenciales aptas para ser habitadas, que se destinan a resolver de forma temporal y transitoria, mediante el abono de una renta o canon, la necesidad de habitación de personas con dificultades de acceso a una vivienda. Esas personas pueden ser jóvenes, inmigrantes, separados o divorciados que hayan perdido el uso de la que fue la vivienda conyugal, colectivos en proceso de reinserción social, colectivos necesitados de especial protección como las mujeres víctimas de violencia de género, personas mayores, discapacitados y otras personas en situaciones semejantes.

La promoción de vivienda de protección pública puede ser de titularidad pública o de titularidad privada, pero la promoción de alojamientos dotacionales será siempre de titularidad pública.

Régimen jurídico de la vivienda protegida

Calificación como vivienda protegida: La vivienda adquiere el carácter de vivienda de protección pública, quedando sujeta a su régimen jurídico y beneficios, mediante su calificación como tal, que primero será provisional y posteriormente definitiva. La calificación como vivienda de protección pública será permanente, cualquiera que sea su tipología, y habrá de concederse por la Administración en el plazo de 3 meses, si bien es posible su concesión por silencio administrativo positivo.

Descalificación como vivienda protegida: No obstante lo anterior, cabe la descalificación de la vivienda como de protección pública o la fijación de un plazo de duración de la calificación en los siguientes casos: a) cuando se trata de viviendas protegidas adjudicadas en propiedad para garantizar el derecho al realojo; y b) cuando se trate de viviendas que se han acogido voluntariamente a la calificación de protección pública como consecuencia de un proceso de regeneración, rehabilitación o renovación.

Precio o renta: El precio de venta o la renta o canon aplicable será el fijado por la Consejería del Vivienda del Gobierno Vasco. Se prohíbe el sobreprecio, la prima o la percepción de cualquier cantidad que altere el precio, renta o canon que corresponda en cada caso. Serán nulas de pleno derecho las cláusulas y estipulaciones que establezcan precios, rentas o cánones superiores a los máximos permitidos. En tales casos, la transmisión o la cesión de uso se entenderá hecha por el precio o renta máximos legalmente permitidos, pero el resto del contrato será válido si cumple los requisitos legales.

Licencia de primera ocupación para la obra nueva: Hasta que no se obtenga la calificación definitiva como vivienda de protección pública y la licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento, el promotor no podrá elevar a escritura pública la declaración de obra nueva del edificio, ni tampoco podrán las compañías suministradoras de servicios como agua, gas, electricidad, telecomunicaciones u otros similares, suministrar los servicios que les son propios.

Procedimiento de adjudicación: Se adjudicarán ante fedatario público por el procedimiento que se determine reglamentariamente, respetando en todo caso los principios de publicidad y libre concurrencia. Al establecer los haremos para su adjudicación, se tendrá en cuenta el nivel de renta disponible en relación con el número de miembros de la unidad convivencial, teniendo la antigüedad del solicitante un carácter accesorio. Se podrán establecer cupos específicos para resolver necesidades de carácter social.

Las bases para la adjudicación de las viviendas podrán incluir como requisito de admisión el empadronamiento previo con una antigüedad determinada en el municipio en el que se encuentre la vivienda, o bien tener un contrato de trabajo, también con una antigüedad determinada, que asigne un puesto de trabajo en el municipio en el que esté enclavada la vivienda o en su área funcional.

Obligación de restitución por adquisición de vivienda libre: El adjudicatario de una vivienda de protección pública que adquiera título oneroso una vivienda libre, estará obligado a restituir a la Administración general del País Vasco la vivienda de protección pública, para que ésta sea readjudicada a una persona inscrita en el Registro de Solicitantes. De la misma manera, el adjudicatario de una vivienda adaptada para discapacitados que sea titular de una vivienda no adaptada, deberá poner ésta a disposición del Gobierno Vasco.

Derecho de realojo: Las personas que sean desalojadas de una vivienda que constituya su residencia habitual como consecuencia de una expropiación, de una actuación urbanística o de un procedimiento de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, tendrán derecho a ser realojados en otra vivienda, salvo que se acredite que no existe necesidad de vivienda en los términos establecidos en la ley. El realojo podrá hacerse en vivienda libre o en vivienda de protección pública.

Visado de los contratos: El visado tiene por objeto comprobar que los contratos de primeras y posteriores transmisiones o cesiones de uso de las viviendas de protección pública, y demás inmuebles que tengan la calificación de protección pública, se ajusta a la legalidad. Se requiere el visado tanto para la transmisión inter vivos como la transmisión mortis causa (herencia) de la propiedad o del derecho de superficie, así como para la constitución de derechos reales excepto el de hipoteca. También se requiere visado para la cesión de uso de viviendas protegidas o sus anejos, así como para la transmisión de acciones, participaciones o cuotas de una sociedad, comunidad de bienes u otros entes sin personalidad jurídica, cuyo activo esté compuesto al menos en un 50% por viviendas de protección pública de una misma promoción.

El visado deberá concederse en el plazo de 3 meses, transcurrido el cual sin contestación de la Administración, se entenderá concedido por silencio administrativo positivo.

Los notarios comprobarán la existencia del visado del contrato antes de autorizar la escritura pública de transmisión de la vivienda y los registradores de la propiedad deberán denegar la inscripción si no existe visado, y ambos deberán poner en conocimiento del Gobierno Vasco o del Ayuntamiento, según los casos, la ausencia de visado.

Actos de disposición: No se podrá formalizar la transmisión de la propiedad o la cesión de uso de una vivienda de protección pública y sus anejos hasta que no se obtenga la calificación definitiva, resultando nulos los actos que infrinjan esa prohibición. Las viviendas protegidas adjudicadas en propiedad o derecho de superficie, no podrán cederse a un tercero por su adjudicatario, ya sea en arrendamiento o en cualquier otra forma de cesión del uso, salvo que medie autorización del Gobierno Vasco.

Posibilidad de cambio de vivienda: El adjudicatario de una vivienda de protección publica cuyas circunstancias personales hayan cambiado, incluyendo la existencia de traslados por motivos laborales, puede solicitar de la Administración pública el reconocimiento de la necesidad de cambio de vivienda y su inclusión en el cupo que se cree para el procedimiento de permuta de viviendas.

Derechos de tanteo y retracto: La Administración de la Comunidad Autónoma Vasca tiene derecho de tanteo y de retracto en la primera y sucesivas transmisiones de viviendas de protección pública y sus anejos, de locales, inmuebles y suelos no edificados con calificación urbanística de protección pública. Este derecho existirá tanto en las transmisiones inter vivos como en las mortis causa, ya sean gratuitas u onerosas, tanto de propiedad como de derecho de superficie, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución.

No proceden estos derechos de tanteo y de retracto en el caso de transmisión gratuita a favor de descendientes, ascendientes, cónyuge o pareja de hecho registrada, siempre que la vivienda se destine a residencia habitual del adquirente y éste no tenga una capacidad económica claramente desproporcionada respecto de la que exige la legislación para ser adjudicatario de una vivienda protegida. Tampoco proceden estos derechos en el caso de disolución de la sociedad de gananciales y adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges o pareja de hecho.

Los Ayuntamientos y las Diputaciones Forales gozan del mismo derecho de tanteo y retracto respecto de las viviendas de protección pública promovidas por ellos, y en caso de no ejercerlo podrá hacerlo la Administración de la Comunidad Autónoma de forma subsidiaria.

La Administración gozará de los mismos derechos de tanteo y retracto en el caso de adquisición de vivienda en procedimientos de ejecución  hipotecaria o de cesión en pago o compensación de deudas hipotecarias, siempre que la vivienda esté situada en áreas de acreditada demanda de ella.

El transmitente deberá notificar fehacientemente a la Administración su voluntad de transmitir, el precio y las demás condiciones de la transmisión, y la Administración tendrá 30 días para ejercitar el tanteo. A falta de notificación,  si ésta es defectuosa o incompleta, o si se transmite la finca antes de los 30 días o en condiciones distintas de las notificadas, la Administración podrá ejercitar el retracto en el plazo de 60 días desde la notificación que debe hacer el adquirente o, en defecto de notificación, desde que tenga conocimiento por cualquier medio de la transmisión.

Los notarios no autorizarán escrituras públicas de adquisición ni los registradores de la propiedad inscribirán títulos de adquisición relativos a viviendas de protección pública o demás inmuebles protegidos, sin que se acredite haber practicado la notificación mencionada anteriormente para ejercitar el tanteo, así como el transcurso del plazo legal para que la Administración pueda ejercerlo. Por otra parte, ambos funcionarios deberán poner en conocimiento del departamento correspondiente del Gobierno Vasco, cualquier pretensión de formalización de escritura o de inscripción registral de transmisión de tales inmuebles sin las referidas notificaciones, cuando sean necesarias por estar sujetas a tanteo o retracto.

Registro de Viviendas Protegidas y de Solicitantes: Se crea un Registro de Viviendas de Protección Pública y Alojamientos Dotaciones, dependiente del Gobierno Vasco, que tiene por objeto inscribir en él todas las viviendas protegidas o alojamientos dotacionales existentes, que se promuevan, construyan o se califiquen como tales en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Euskadi. Igualmente, la ley establece un Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales, que tiene por objeto el conocimiento de todas las personas solicitantes de vivienda inscritas, sirviendo de instrumento para la gestión de la adjudicación de viviendas protegidas.

La Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda del País Vasco entró en vigor el 26 de septiembre de 2015

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