La Comunidad Autónoma del País Vasco cuenta por primera vez en su historia con una ley de vivienda, la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda, que entrará en vigor el 26 de septiembre de este año. La idea central en la que se basa la nueva ley es la dimensión social de la vivienda, reconocida ampliamente en la actualidad por tratados y convenios internacionales y por la mayor parte de las constituciones modernas. Con la Ley de Vivienda aprobada se pretende regular, conforme al mandato contenido en el artículo 47 de la Constitución Española, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, sobre la base de considerar que la realización efectiva de ese derecho permite al ser humano llevar una vida digna, conectando al propio tiempo el derecho a la vivienda con el derecho a vivir en un entorno urbano sostenible.

Principios en los que se inspira la ley

La Ley de Vivienda del País Vasco configura un nuevo modelo de vivienda y de ciudad, que se inspira y se basa en una serie de ideas rectoras, que son las siguientes:

• Sostenibilidad: Se define un modelo urbano y de edificación más sostenible, que se llevará a cabo mediante la mejora y consolidación de la ciudad existente, el fomento de la correcta gestión de los recursos naturales, especialmente del agua, el uso de materiales biodegradables o reciclables en la construcción, la optimización y reducción del consumo energético y el fomento del uso de las energías renovables.
• Rehabilitación: Se favorece e incentiva la rehabilitación de los edificios existentes frente a la política de construcción de nuevos edificios.
• Cohesión social: Se fomentará la diversidad y de la cohesión social en la titularidad y en el uso de la vivienda, permitiendo en una misma promoción de vivienda la coexistencia de distintas modalidades de acceso a la misma, como vivienda en propiedad y arrendamiento.
• Igualdad de género: Se garantizará la igualdad de género en el uso del espacio urbano y sus equipamientos.
• Obligacion de conservación:  Como consecuencia de la función social de la propiedad, los propietarios de inmuebles urbanos estarán obligados a mantenerlos en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, eficiencia energética, ornato público y decoro, realizando los trabajos de conservación y mejora que fueran necesarios.
• Obligación de uso adecuado: El propietario de una vivienda tiene la obligación de usarla de forma adecuada, conforme a su función social, por lo que la ley establece diversas medidas correctoras de lo que considera patologías en el uso de la vivienda, como son la vivienda vacía o deshabitada, la infravivienda y la vivienda sobreocupada.
• Promoción del alquiler: Los recursos públicos disponibles en materia de vivienda se orientarán  preferentemente a la promoción de viviendas en régimen de alquiler y no a viviendas en propiedad como hasta ahora.

Derecho subjetivo a disfrutar de una vivienda digna y adecuada

La Constitución española de 1978 establece en su artículo 47 que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada», y continua diciendo que «los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación«.

Pero lo que la Constitución reconoce no es un auténtico derecho subjetivo a la vivienda que pueda ser ejercitado ante los tribunales para obtener una vivienda digna y adecuada, sino un derecho social. Lo que la norma citada establece es un principio rector de la política económica, un mandato dirigido a los poderes públicos para que éstos orienten sus políticas a la consecución del fin expresado.

La Ley de Vivienda vasca va más allá del texto constitucional, dado que una de las novedades que introduce es el reconocimiento a todos aquellos que tengan vecindad administrativa en cualquiera de los municipios de la Comunidad Autónoma, de un derecho subjetivo de acceso a la ocupación legal de una vivienda digna y adecuada. No se trata, por tanto, de una simple declaración política o de principios, sino de un auténtico derecho subjetivo de acceso a la vivienda que puede ser ejercitado y reclamado ante los tribunales.

Ese derecho subjetivo puede materializarse por medio de todas las figuras jurídicas que admita la legislación civil y administrativa vigente, comprendiendo tanto la propiedad, como el arrendamiento, con o sin opción de compra , o cualesquiera derechos reales o de uso que sean adecuados para satisfacer ese derecho.

Los titulares del derecho subjetivo a la vivienda que la ley reconoce no son los ciudadanos en general, sino sólo aquellos que se encuentran en riesgo de exclusión social. Para ello, la ley reconoce el derecho de acceso a la ocupación legal a una vivienda o alojamiento protegido a cualquier persona, familia o unidad convivencia que se encuentre incursa en causa de necesidad, entendiendo que que existe necesidad de vivienda en los siguientes supuestos:

• Cuando una persona, familia o unidad convivencial no dispone de alojamiento estable o adecuado, ni tampoco cuenta con medios económicos para obtenerlo, encontrándose con ello en riesgo de exclusión social.
• Cuando el titular de una vivienda está incurso en un procedimiento de desahucio por ejecución hipotecaria y no puede hacer frente a los pagos del préstamo hipotecario sin incurrir en exclusión social.
• Cuanto se trate de arrendatarios que no pueden pagar la renta sin incurrir en exclusión social, y que, encontrándose en las mismas circunstancias, sean objeto de desahucio sin contar con una solución habitacional.

El modo de satisfacer este derecho subjetivo a la vivienda podrá consistir en la puesta a disposición del interesado de una vivienda protegida en alquiler o de un alojamiento protegido, o bien, con carácter subsidiario, de una prestación económica.

Si se trata de personas con necesidad de vivienda que se encuentran incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria o impago de rentas arrendaticias, se puede incluso proceder a la expropiación temporal del uso de la vivienda objeto de tales procedimientos para ponerla a disposición de esas personas.

Finalmente, ante la imposibilidad de garantizar este derecho de manera inmediata en el momento de la entrada en vigor de la ley y a todos aquellos que tengan necesidad de vivienda, la disposición transitoria 4ª de la Ley establece un régimen provisional y transitorio para hacer efectivo el derecho subjetivo a una vivienda digna y adecuada, configurando tres tramos temporales. En el primer año natural desde la entrada en vigor de la ley, tendrán derecho a una vivienda las unidades de convivencia de tres o más miembros con ingresos anuales inferiores a 15.000 €; en el segundo año, las unidades de convivencia de dos miembros con unos ingresos anuales inferiores a 12.000 €; y a partir del tercer año natural, tendrán derecho las unidades de convivencia compuestas por un solo miembro con unos ingresos inferiores a 9.000 € al año. En todos los casos, será necesario estar inscrito en el Registro oficial como demandantes de alquiler con una antigüedad de cuatro años o más.

En definitiva, se trata de una ley voluntarista y socialmente avanzada, que trata de satisfacer demandas sociales puestas especialmente de manifiesto como consecuencia de la actual crisis económica. A partir de ahora, habrá que ver si la Comunidad Autónoma Vasca cuenta con los recursos económicos necesarios para desarrollar la ley y hacer efectivo el derecho a la vivienda que reconoce a sus ciudadanos.

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