5 ideas erróneas sobre la hipoteca

hipoteca4Una de las consecuencias más dramáticas y de mayor impacto social de la actual crisis económica, han sido los desahucios de viviendas como consecuencia de procedimientos de ejecución de hipotecas que se contrataron para financiar su compra. Los desahucios han puesto de manifiesto la existencia de ciertas deficiencias de información y de falsas creencias por parte de algunas de las personas que suscribieron préstamos hipotecarios durante el llamado boom inmobiliario. Este artículo trata de ello.

1º).- El verdadero alcance y extensión de los avales.

La prestación de avales o fianzas a favor del deudor por parte de algún familiar es una de las cláusulas más frecuentes en los préstamos hipotecarios para financiar la compra de una vivienda. Pero, ¿a qué obligan realmente estos avales?

Una persona puede avalar a otra de forma solidaria o mancomunada. En el primer caso, el fiador o avalista responde frente al acreedor de la misma manera y en las mismas condiciones que el deudor, y por el importe total de la deuda avalada. En caso de impago de la deuda, el acreedor puede reclamar indistintamente al deudor o al fiador el importe total de lo adeudado. Por el contrario, en el caso de que el fiador avale mancomunadamente al deudor, la deuda se entiende dividida entre ambos, de forma que el acreedor sólo podrá reclamar al deudor y al fiador la parte de que cada uno de ellos responde.

Hay que tener en cuenta también que en el caso de que el fiador haya avalado de forma mancomunada al deudor, el fiador goza del llamado derecho de excusión, que implica que el acreedor no podrá reclamar al fiador cantidad alguna hasta que no haya intentado cobrar la deuda con cargo a la totalidad de los bienes con que cuente el deudor.

Por otra parte, en el supuesto de que existan varios avalistas de una misma deuda y frente a un mismo acreedor, la relación entre dichos avalistas puede ser también solidaria o mancomunada. Si hay solidaridad de avalistas quiere decir que todos y cada uno de ellos responden frente al acreedor por el importe total de la deuda, y el acreedor podrá dirigirse contra cualquiera de ellos para reclamar la totalidad de lo adeudado. Si hay mancomunidad de avalistas, la obligación se entiende dividida entre ellos y el acreedor sólo podrá reclamar a cada fiador aquella parte de la que responde.

El problema en la práctica viene dado porque en los contratos de adhesión que utilizan las Entidades de Crédito en los préstamos hipotecarios, se establece expresamente la solidaridad de la fianza prestada respecto del deudor principal, la renuncia del avalista al derecho de excusión mencionado anteriormente y, en el caso de pluralidad de fiadores, la solidaridad entre ellos. Ello implica que si el deudor no paga su deuda, el acreedor puede reclamar el importe total adeudado indistintamente al deudor o a cualquiera de los avalistas existentes, sin necesidad de respetar un orden ni dividir la deuda entre todos o parte de ellos. A este respecto, hay que tener en cuenta que existen sentencias judiciales que o bien anulan estas cláusulas de aval por considerarlas abusivas o, por el mismo motivo, anulan únicamente la renuncia a los beneficios que la ley concede al avalista pero mantienen la validez del aval prestado.

¿Y qué ocurre con la fianza si muere el avalista? En nuestro Derecho, cuando fallece una persona se transmiten a sus herederos todas las deudas y obligaciones de cualquier tipo que haya asumido en vida. En el caso que nos ocupa, el heredero del fiador fallecido ocupará la misma posición que tenía el fallecido una vez haya aceptado la herencia. La única forma de no asumir la fianza y resultar afectado por ella es renunciando a la herencia del avalista.

2º).- Hasta dónde pueden llegar los intereses de demora.

El impago de una cuota de amortización o de parte de ella en la fecha de su vencimiento, genera el devengo de intereses de demora a favor de la Entidad de Crédito al tipo pactado en la escritura de préstamo hipotecario. A partir de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, si se trata de hipotecas sobre la vivienda habitual del prestatario en garantía de préstamos para financiar su adquisición, esos intereses de demora no podrán ser superiores al triple del interés legal del dinero y no podrán capitalizarse (es decir, no podrán sumarse al capital para devengar nuevos intereses).

Cuando lo que se ha producido ha sido el retraso en el pago durante unos días de una cuota o parte de la misma que finalmente acaba abonándose aunque sea fuera de plazo, lo más probable es que el recargo por demora sean apenas algunos euros. El problema real de los intereses de demora comienza cuando el prestatario deja de pagar un número de cuotas (al menos tres mensualidades, con arreglo a la nueva normativa) que permita a la Entidad de Crédito declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar anticipadamente la devolución de la totalidad del capital prestado. En estos supuestos, los intereses de demora se devengan sobre la cantidad total adeudada por principal e intereses que la Entidad de Crédito reclama anticipadamente, y durante todo el tiempo que dure el procedimiento judicial de ejecución de la hipoteca. De esta manera, en la mayoría de los casos, la deuda que el prestatario tiene con el Banco se incrementará de manera considerable por la incidencia en la misma del recargo por demora.

3º).- El principio de responsabilidad universal o porqué no se libera el deudor cediendo su vivienda al Banco.

Uno de los principios fundamentales de nuestro Derecho de Obligaciones, recogido en el artículo 1911 del Código Civil, es que el deudor responde del pago de su deuda frente al acreedor con todos sus bienes presentes y futuros hasta la total extinción de la deuda.

No se trata de una norma aplicable en exclusiva a los préstamos hipotecarios, sino de una norma general vigente para cualquier tipo de deuda u obligación asumida por una persona. Aplicada la norma al supuesto de la hipoteca, implica que el deudor responde frente a la Entidad de Crédito con la vivienda que hipotecó, pero también con cualesquiera otros bienes que le pertenezcan. Y ello excluye la posibilidad de que el deudor se libere de la deuda cediendo a la Entidad de Crédito la finca hipotecada, porque su responsabilidad no recae en exclusiva sobre la finca hipotecada sino sobre todo su patrimonio.

Si el deudor no paga el préstamo a la Entidad de Crédito, se ejecutará la hipoteca y se venderá la vivienda en pública subasta. Cuando el precio obtenido por la vivienda en la subasta no cubre el importe total de lo adeudado, el acreedor podrá reclamar el pago de la parte de la deuda no satisfecha con cargo a los demás bienes del deudor, incluyendo los que pueda adquirir en el futuro. En definitiva, que el deudor sólo se libera cuando se ha saldado la totalidad de la deuda contraída con la Entidad de Crédito.

Pero además, es preciso tener en cuenta que si en la subasta por impago no existen postores que se adjudiquen la vivienda subastada, será la propia Entidad de Crédito la que se adjudique la finca para aplicar su valor al pago de la deuda. En este caso, el valor de adjudicación que se tendrá en cuenta no será su valor real de mercado en ese momento ni el valor en que se tasó la vivienda al formalizar la hipoteca, sino el 60% de su valor de tasación.

Esto no obstante, y a pesar de que nuestro Derecho no reconoce la cesión de la finca hipotecada como forma de saldar la deuda con la Entidad de Crédito, sí que existe la posibilidad de obtener un resultado parecido y limitar la responsabilidad del deudor a la finca hipotecada. A ello se refiere el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que viene a establecer que en la escritura de constitución de la hipoteca puede pactarse válidamente que el deudor responderá de la deuda contraída solamente hasta el valor de los bienes hipotecados, quedando fuera de cualquier responsabilidad por la hipoteca el resto de sus bienes. Pero esta solución requiere una cláusula expresa en tal sentido incluida en la escritura de préstamo hipotecario.

 4ª).- La concurrencia de causas de vencimiento anticipado de la hipoteca.

Los préstamos hipotecarios son obligaciones a plazo, que quiere decir que las partes contratantes pactan un plazo, obligatorio para deudor y acreedor, en el que debe devolverse el dinero prestado con sus correspondientes intereses, ya sea mediante el pago de cuotas mensuales, trimestrales o con cualquier otra periodicidad.

Lo anterior no impide que, bajo ciertos supuestos, el deudor pueda anticipar total o parcialmente la devolución de lo prestado, generalmente con alguna penalización consistente en el pago de la llamada comisión por desistimiento. De la misma manera, las Entidades de Crédito suelen incluir en los clausulados de adhesión que utilizan habitualmente en los préstamos hipotecarios, la facultad de reclamar anticipadamente la devolución del dinero prestado en ciertos supuestos, tales como el impago de alguna de las cuotas de amortización del préstamo, el impago de los impuestos que recaen sobre la vivienda, el deterioro de la finca con pérdida de su valor, el arrendamiento de la vivienda en términos que hagan disminuir su valor y otros similares. El deudor deberá tomar en consideración la existencia de este tipo de cláusulas para evitar sorpresas desagradables.

En cuanto al vencimiento anticipado por falta de pago de alguna de las cuotas de amortización, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, es necesario el impago de al menos tres cuotas, o un número de cuotas equivalente a tres mensualidades, para que la Entidad de Crédito pueda declarar vencido el préstamo y reclamar anticipadamente su devolución. Ello implica que si el deudor deja de pagar tres mensualidades de su préstamo, pierde el derecho a utilizar el plazo pactado y el plan de pagos establecido, y la Entidad de Crédito podrá reclamar anticipadamente no sólo las cuotas impagadas sino también la devolución de la totalidad del capital del préstamo pendiente en esa fecha.

5ª).- El significado del llamado sistema de amortización francés.

En la mayoría, si no la totalidad, de los préstamos hipotecarios que se formalizan en nuestro país, las cuotas de amortización se calculan según el denominado sistema francés de amortización. De acuerdo con este sistema, las cuotas que abona el prestatario son constantes, porque tienen todas el mismo importe, a salvo la posible variación de intereses si se trata de un préstamo a interés variable, y los intereses que se devengan se calculan siempre sobre el capital pendiente de pago en cada momento.

Sin embargo, la composición de la cuota, en la que intervienen como elementos diferenciados la devolución de capital y el pago de los intereses devengados durante el periodo, es variable. En los primeros años de vida del préstamo, el importe por intereses devengados es notablemente superior a lo que se abona por devolución de capital, habida cuenta de que en esos primeros años el capital pendiente sobre el que se calculan los intereses es elevado. En los últimos años, y por la misma razón apuntada, la mayor parte de lo que paga el prestatario es por devolución de capital y no por intereses.

Este sistema de calcular la cuota de amortización implica en la práctica que cuanto más larga sea la duración del préstamo hipotecario, si bien la cuota será menor para el prestatario, éste pagará más intereses. La cuestión tiene especial importancia en las novaciones de préstamos hipotecarios en las que se pacta un periodo de carencia inicial. Se trata de operaciones que han aumentado con la crisis económica, dado que por medio de ellas se pretende reducir el importe de la carga que soporta el prestatario cuando éste no puede afrontar el pago que se pactó inicialmente. Así, se establece un plazo, generalmente de uno o dos años, en los que el prestatario no devuelve capital prestado sino que únicamente paga los intereses que se devenguen. La ventaja de esta fórmula es que se alarga la duración del préstamo y se demora la devolución del capital prestado en espera de una mejora en la situación económica del prestatario. El inconveniente es que la cantidad total que el prestatario habrá abonado por intereses al final del préstamo será superior al inicialmente previsto. En definitiva, se gana tiempo pero se encarece la operación.

 
José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún


Categorías:BASICOS CONSUMIDORES, Consumidores, Hipoteca

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