Los complejos inmobiliarios privados

 

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La Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio 1960, tras su modificación por Ley de 6 de abril de 1999, reguló por primera vez en nuestro país las urbanizaciones privadas, a las que el texto legal denomina complejos inmobiliarios privados. La regulación legal de las urbanizaciones privadas respondía a una necesidad social ampliamente sentida a la que, a falta de un texto legal,  había tratado de dar respuesta la doctrina jurídica y la jurisprudencia. En este sentido, tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado habían considerado aplicable la Ley de Propiedad Horizontal a este tipo de situaciones, por existir entre ellas una gran semejanza en la medida en que en ambas confluían derechos de propiedad singular sobre determinados elementos y derechos de copropiedad sobre inmuebles, instalaciones o servicios comunes.

¿Qué son los Complejos Inmobiliarios Privados?

Los Complejos Inmobiliarios Privados son comunidades de propietarios sujetas al régimen de propiedad horizontal, que se identifican con lo que habitualmente se denominan urbanizaciones privadas. Para que estas comunidades queden sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 deben reunir los requisitos  siguientes:

  1. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes.
  2. El destino principal de esas edificaciones o parcelas ha de ser la vivienda o locales.
  3. Los titulares de los inmuebles o de las viviendas y locales deben participar en una situación de copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

¿Qué tipos de Complejos Inmobiliarios Privados existen?

De acuerdo con el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, estos Complejos pueden revestir varias formas posibles:

  1. Una comunidad única, como si se tratase de un único edificio en propiedad horizontal.
  2. Agrupación de comunidades preexistentes de propietarios que ya están sujetas al régimen de propiedad horizontal.
  3. Otras formas jurídicas admisibles en Derecho que libremente acuerden los propietarios. En concreto, la jurisprudencia ha admitido la posibilidad de adoptar la forma de la comunidad de bienes ordinaria y la de las asociaciones.

¿Por qué normativa se rigen?

La normativa por la que han de regirse los Complejos Inmobiliarios Privados será diferente según la forma adoptada por el complejo. Así, los que adoptan la forma de comunidad única se rigen por lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960, así como por sus Estatutos, que no podrán estar en contradicción con las normas legales.

Los que adoptan la forma de agrupación de comunidades se rigen por la misma normativa que los que adoptan la forma de comunidad única, pero con las siguientes especialidades:

  1. La Junta de Propietarios estará integrada por los Presidentes de cada una de las comunidades integradas en la agrupación.
  2. Para la adopción de los acuerdos para los que la Ley exija una determinada mayoría, será necesario la previa obtención de dicha mayoría en cada una de las comunidades integradas en la agrupación.

Finalmente, los que adopten otras formas distintas de las dos formas anteriores, se rigen en primer lugar por los pactos y cláusulas establecidos entre sí por los propietarios y supletoriamente por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960.

¿Cómo se constituye un Complejo Inmobiliario Privado?

Si el complejo adopta la forma de comunidad única, se constituirá de la misma manera que cualquier edificio en régimen de propiedad horizontal. Será necesario que el propietario único del complejo o la totalidad de los propietarios, en el caso de ser varios, otorguen la correspondiente escritura pública ante Notario que contenga los elementos a que se refiere el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si adopta la forma de Agrupación de Comunidades preexistentes, también será necesaria la escritura pública ante Notario, que deberá otorgar el propietario único del complejo o, a falta de propietario único, la totalidad de los presidentes de las comunidades integradas en el complejo, previo acuerdo en tal sentido de cada una de las Juntas de Propietarios de dichas comunidades integradas adoptado por mayoría de votos. Es decir, hará falta unanimidad entre los Presidentes de las comunidades integradas, pero bastará la mayoría para adoptar el acuerdo dentro de cada una de las comunidades que se integren en el complejo. La escritura deberá describir el Complejo Inmobiliario en su conjunto así como los elementos, viales, servicios o instalaciones comunes con los que cuente. También será necesario establecer una cuota de participación de cada una de las comunidades integradas en el complejo en los gastos comunes del mismo.

En ambos casos, la escritura notarial de constitución del complejo deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

¿Es necesario constituir el Fondo de Reserva en estos Complejos?

En el caso de que adopten la forma de comunidad única, sí es necesario constituir el Fondo de Reserva como si se tratase de un edificio en propiedad horizontal.

Por el contrario, si se trata de una agrupación de comunidades o de Complejos que adopten cualquier otra forma jurídica, sólo será necesario constituir el Fondo de Reserva si así lo acuerda expresamente la Junta de Propietarios.

 

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún
 
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Categorías:Comunidades

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