¿Puedo dividir mi vivienda?

 

vivienda1Ser propietario de una vivienda ubicada en un edificio en régimen de propiedad horizontal implica ciertas limitaciones en cuanto a lo que puedes o no puedes hacer con ella. Una de esas limitaciones se refiere a la posibilidad de dividir la vivienda en dos o agruparla con otra para formar una nueva de mayores dimensiones. Esta cuestión está regulada con carácter general en el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que establece los requisitos para efectuar tales actos.

Conforme al artículo citado, siempre que se pretenda dividir materialmente una vivienda en dos o más viviendas independientes, o bien segregar una parte o un anejo de ella, o también cuando se pretenda agrupar varios departamentos en uno solo, será necesario obtener autorización administrativa.

La autorización administrativa deberá solicitarla la Junta de Propietarios del edificio, previo acuerdo aprobatorio por parte de dicha Junta del acto que se pretenda realizar, que deberá contar con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios del edificio que representen tres quintas partes de las cuotas de participación existentes en la comunidad.

Hay que tener en cuenta que para llevar a cabo tales actos será necesario en todo caso el consentimiento de los propietarios afectados, y si con ello se producen daños y perjuicios a dichos propietarios, éstos tendrán derecho a ser indemnizados por la comunidad. La determinación de la indemnización deberá efectuarse por acuerdo de la Junta de Propietarios, de conformidad con los propietarios afectados, adoptado por la expresada mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas.

Además, habrá que fijar las nuevas cuotas de participación que correspondan a los departamentos que resulten de la división, segregación o agrupación efectuadas, hecho éste que requerirá un acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado con las mismas mayorías expresadas anteriormente.

Lo expuesto hasta aquí constituye la regla general en esta materia, pero existe una excepción a la misma, que se refiere al supuesto de que la división de una vivienda, la segregación de una parte de ella o su agrupación con otra sea consecuencia de la inclusión del edificio en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. En estos casos, los actos mencionados se consideran obligatorios, tanto si se realizan a iniciativa del propietario como si vienen impuestos por la Administración Pública, y no requieren acuerdo de la Junta de Propietarios.

El procedimiento descrito anteriormente es aplicable no sólo a las viviendas sino también a locales comerciales o cualquier otro elemento privativo integrante del edificio en propiedad horizontal o cualquiera de sus anejos, y se procederá de la misma manera siempre que se pretenda cualquier modificación de la estructura del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas.

Finalmente, hay que hacer referencia a la posibilidad de modalizar y modificar el régimen legal en esta materia mediante disposiciones contenidas en los estatutos que rigen el funcionamiento de las comunidades de propietarios. Estamos hablando de cláusulas estatutarias frecuentes en los estatutos de las comunidades de propietarios, que prevén la posibilidad de que el propietario de una vivienda, local o cualquier otro elemento privativo del edificio pueda dividirlos, segregarlos o agruparlos sin necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios. Estas cláusulas han sido declaradas válidas en repetidas ocasiones tanto por el Tribunal Supremo como por la Dirección General de los Registros y del Notariado en varias resoluciones, por entender que por medio de ellas no se prescinde del consentimiento de la comunidad de propietarios, sino que ésta presta su aprobación a tales actos de manera previa y anticipada, evitando la necesidad de un acuerdo posterior ad hoc.  Pero para que la presencia de dicha cláusula en los estatutos de la comunidad de vecinos evite al propietario que pretenda dividir su vivienda tener que obtener el acuerdo de la Junta de Propietarios, la cláusula estatutaria no sólo debe contemplar esa posibilidad sino que ha de establecer de manera precisa la forma de determinar las nuevas cuotas de participación de los elementos resultantes. En caso contrario, el acuerdo de la Junta de Propietarios será inevitable si no para autorizar el acto en sí mismo, sí para fijar las nuevas cuotas de participación.

Por último, junto a los requisitos y autorizaciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que son los expuestos hasta ahora, habrá que estar a lo que disponga la normativa urbanística autonómica y el planeamiento urbanístico del municipio de que se trate sobre divisiones de fincas en general y de viviendas en particular. Dicha normativa puede sujetar dichos actos a licencia administrativa de división, así como establecer las características y dimensiones mínimas que debe tener una finca para ser considerada legalmente vivienda y poder obtener la licencia de primera ocupación. Por otra parte, la división de una vivienda o local requerirá en la mayor parte de los casos la realización de obras de reforma interior, que igualmente están sujetas a la obtención de la preceptiva licencia municipal de obras.

 

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún

 

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