La propiedad de la vivienda de protección pública está sujeta a un estatuto jurídico diferente al de la vivienda libre. Ese estatuto jurídico implica para el propietario ciertas obligaciones y limitaciones en cuanto a su uso y a la posibilidad de transmitir. Entre esas limitaciones se encuentran la necesidad de obtener autorización administrativa y la existencia de un derecho de adquisicion preferente a favor de la Administración Pública en los casos en que se pretenda transmitir la vivienda.

La regulacion de la ley de 1988

La derogada Ley 7 de 15 de abril de 1988 establecía un derecho de adquisición preferente a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma Vasca en los supuestos de transmisión de Viviendas de Protección Oficial, ya se tratase de la primera o de sucesivas transmisiones. Ese derecho podía ser ejercitado únicamente en el caso de transmisión a título oneroso (es decir, mediante compraventa o cualquier otro contrato que implique para el adquirente la obligación de satisfacer una contraprestación). No existía derecho de adquisición preferente en el caso de transmisión a título gratuito ínter vivos (donación) o mortis causa (herencia).

El derecho de adquisición preferente, que se instrumentaba a través de un derecho de tanteo previo a la transmisión y un derecho de retracto posterior a ella, tenía lugar respecto de cualquier tipo de Vivienda de Protección Oficial, ya fuera de régimen general o de las llamadas viviendas sociales o de régimen especial, pero únicamente respecto de las calificadas como V.P.O. después de la entrada en vigor de la Ley que lo regula.

La nueva ley de vivienda de Euskadi

La Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda, en vigor desde el día 26 de septiembre de 2015, ha derogado la anterior ley 1988 antes citada y ha dado una nueva regulación al derecho de adquisición preferente. Conforme a la nueva ley, la Administración de la Comunidad Autónoma Vasca tiene derecho de tanteo y de retracto en la primera y sucesivas transmisiones de viviendas de protección pública y sus anejos, de locales, inmuebles y suelos no edificados con calificación urbanística de protección pública. Este derecho se configura ahora con mayor amplitud y existirá, a diferencia de lo que ocurría bajo la normativa derogada, tanto en las transmisiones inter vivos como en las mortis causa, ya sean gratuitas u onerosas, tanto de la propiedad o pleno dominio como del derecho de superficie, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución forzosa.

No proceden estos derechos de tanteo y de retracto en el caso de transmisión gratuita por herencia o donación a favor de personas que sean descendientes, ascendientes, cónyuge o pareja de hecho registrada del transmitente, siempre que la vivienda se destine a residencia habitual del adquirente y éste no tenga una capacidad económica claramente desproporcionada respecto de la que exige la legislación sobre vivienda de protección publica para ser adjudicatario de una vivienda protegida. Tampoco habrá lugar a estos derechos en el caso de que se disuelva la sociedad de gananciales y se adjudique la vivienda a uno de los cónyuges o miembros de la pareja de hecho.

Los Ayuntamientos y las Diputaciones Forales gozan del mismo derecho de tanteo y retracto que corresponde a la Comunidad Autónoma, respecto de las viviendas de protección pública promovidas por ellos, y en caso de que no lo ejerzan podrá hacerlo la Administración de la Comunidad Autónoma de forma subsidiaria.

La Administración tendrá también derechos de tanteo y retracto en el caso de que se adquiera una vivienda en procedimientos de ejecución hipotecaria o de cesión en pago o compensación de deudas hipotecarias, siempre que la vivienda adquirida esté situada en áreas de acreditada demanda de ella.

En cuanto al procedimiento para ejercitar este derecho, hay que decir que la ley establece que el transmitente deberá notificar fehacientemente a la Administración su voluntad de transmitir, el precio y las demás condiciones de la transmisión, y la Administración tendrá 30 días para ejercitar el tanteo. A falta de notificación, si ésta es defectuosa o incompleta, o si se transmite la finca antes de los 30 días o en condiciones distintas de las notificadas, la Administración podrá ejercitar el retracto en el plazo de 60 días desde la notificación que debe hacer el adquirente de haber adquirido la vivienda o, en defecto de notificación, desde que tenga conocimiento por cualquier medio de la transmisión.

Finalmente, debemos señalar que la ley de vivienda impone ciertas obligaciones a los notarios y a los registradores. Así, los notarios no autorizarán escrituras públicas de adquisición ni los registradores de la propiedad inscribirán títulos de adquisición relativos a viviendas de protección pública o demás inmuebles protegidos, sin que se acredite haber practicado la notificación mencionada anteriormente para ejercitar el tanteo, así como el transcurso del plazo legal para que la Administración pueda ejercerlo. Por otra parte, ambos funcionarios deberán poner en conocimiento del departamento correspondiente del Gobierno Vasco, cualquier pretensión de formalización de escritura o de inscripción registral de transmisión de tales inmuebles sin las referidas notificaciones, cuando sean necesarias por estar sujetas a tanteo o retracto.

Si quieres saber más sobre el régimen jurídico de las viviendas de protección pública, puedes leer en este mismo blog el artículo titulado la vivienda protegida en el País Vasco.

**** Este articulo ha sido actualizado conforme a la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda, en vigor desde el día 26 de septiembre de 2015.

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