Uno de los fenómenos más característicos de nuestros núcleos de población, y que responde a las necesidades propias del desarrollo urbano, es la existencia de edificios integrados por viviendas, locales y garajes en régimen de comunidad de propietarios, así como de urbanizaciones privadas ubicadas generalmente en las afueras de las ciudades. Este artículo es el primero de una serie de siete dedicados al régimen legal de este fenómeno urbanístico.

1).- Concepto y regulación legal.

La propiedad horizontal es una comunidad de propietarios en la que coexisten un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre determinados elementos de la misma, denominados elementos privativos, y un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre otros elementos o servicios comunes a todos los propietarios.

Los elementos privativos son espacios delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública, así como todos los elementos arquitectónicos o instalaciones que estén incluidos dentro de su perímetro y sirvan en exclusiva al propietario.

Son elementos privativos cada una de las viviendas y los locales comerciales de un edificio, así como los garajes o los trasteros que hayan sido configurados como tales.

Los elementos comunes son todos aquellos elementos arquitectónicos o servicios de un edificio que no son susceptibles de aprovechamiento independiente por cada propietario, y han sido establecidos para dar servicio común a todos los propietarios de la comunidad.

Son elementos comunes los siguientes: el suelo, las cubiertas y los cimientos; los elementos estructurales del edificio tales como los pilares, las vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, incluidos todos los revestimientos exteriores, su imagen y configuración; el portal, la portería, las escaleras, los patios, los ascensores, corredores y cualesquiera otros semejantes; cualquier instalación o servicio establecido para uso de todos los propietarios como los de agua, desagüe, electricidad, teléfono, gas, calefacción, aire acondicionado, energía solar, incendios, evacuación de humos, antenas colectivas, etc, todas ellas hasta el punto de entrada de tales instalaciones en el espacio privativo de cada propietario.

Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal se rigen por el artículo 396 del Código Civil, por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960 y por la voluntad de los propietarios expresada en los estatutos y en las normas de régimen interno, en tanto no se opongan a lo establecido por la Ley.

La legislación sobre propiedad horizontal se aplica a los siguientes supuestos:

1. Las comunidades de propietarios que hayan otorgado formalmente el título constitutivo de la propiedad horizontal, conforme a los requisitos establecidos por la Ley.
2. Las comunidades de propietarios que reúnen los requisitos esenciales establecidos por el artículo 396 del Código Civil, aunque no hayan otorgado formalmente título de constitución.
3. Los Complejos Inmobiliarios Privados.
4. A las subcomunidades creadas para el uso y disfrute por varios propietarios de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad funcional o económica.
5. A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

2).- Título constitutivo y estatutos.

El Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios es la escritura pública en la que se somete a un edificio al régimen de propiedad horizontal. Dicha escritura deber ser otorgada por el Promotor Inmobiliario antes de comenzar la venta de los pisos o locales, o por el conjunto de los propietarios si ya han sido vendidos todos o parte de los pisos y locales del edificio.

El Título Constitutivo de la propiedad horizontal debe contener necesariamente:

1. La descripción del edificio en su conjunto.
2. La descripción detallada de cada vivienda o local.
3. La cuota de participación de cada vivienda o local.

La determinación de la cuota de participación de cada vivienda o local, cuyo estudio se aborda en otro artículo del blog, se hará teniendo en cuenta los siguientes factores:

1. La superficie útil de cada vivienda o local en relación con el total del edificio.
2. Su emplazamiento interior o exterior.
3. Su situación dentro del edificio.
4. El uso que se presuma va a hacer dicha vivienda o local de los elementos y servicios comunes.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios son un conjunto de normas que pueden establecerse en el momento inicial de la Comunidad o en un momento posterior, y que pueden regular los siguientes aspectos:

1. El uso y destino del edificio, de cada uno de los pisos o locales y de las instalaciones y servicios comunes.
2. La distribución entre los propietarios de los gastos comunes.
3. La administración y gobierno de la Comunidad, que se analiza en otro artículo de este blog.
4. Normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio.

Los Estatutos sólo obligan a los nuevos propietarios que ingresen en la Comunidad, si constan inscritos en el Registro de la Propiedad.

Además de los Estatutos, los propietarios pueden establecer un Reglamento de Régimen Interno mediante el cual regulen la convivencia cotidiana entre los propietarios y la utilización de los servicios comunes. A diferencia de los Estatutos, no necesitan ser inscritos en el Registro de la Propiedad para obligar a todos los propietarios.

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