Uno de los elementos esenciales de cualquier edificio en régimen de propiedad horizontal es la cuota de participación fijada para cada uno de los departamentos que la integran.

¿Qué es la cuota de participación en la comunidad?

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el título constitutivo de la propiedad horizontal debe contener la cuota de participación que corresponde a cada uno de los pisos o locales del edificio.

La cuota de participación es una expresión numérica referida a cada una de las viviendas, garajes, trasteros y locales de cualquier tipo que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que se expresa en centésimas.

La cuota determina la participación de cada uno de los departamentos tanto en los beneficios como en las cargas de la comunidad de propietarios.

¿Cómo se determina la cuota?

La cuota de participación puede ser determinada por cualquiera de los siguientes procedimientos:

1. Por el promotor-vendedor, antes de comenzar la venta de los pisos y locales.
2. Por la totalidad de los propietarios del edificio mediante acuerdo unánime.
3. Por laudo arbitral o resolución judicial, en defecto de cualquiera de los dos sistemas anteriores.

Para la determinación de la cuota de participación de cada piso o local por cualquier de los procedimientos anteriores, deben atenderse a los siguientes criterios:

1. Su superficie útil, en relación con la total del edificio.
2. Su emplazamiento interior o exterior.
3. Su situación dentro del edificio.
4. El uso que racionalmente se presuma que va a hace el piso o local de los servicios y elementos comunes del edificio.

En todo caso, cualquiera que sea el procedimiento de determinación de la cuota de participación, ésta deberá ser fijada de forma objetiva y no arbitraria.

¿Se puede cambiar la cuota?

Una vez establecida, la cuota de participación no se puede alterar, a menos que medie el acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio. Esto no obstante, si la cuota de participación de una vivienda o local ha sido establecido de forma arbitraria, con perjuicio de uno de los propietarios, el propietario a quien perjudique podrá impugnar judicialmente la determinación de cuotas que se haya hecho.

¿Para qué sirve la cuota?

La cuota de participación tiene varias utilidades:

1. Determina la participación de cada uno de los pisos o locales en la propiedad de los elementos comunes del edificio (solar, cubiertas, fachadas, etc.).
2. Determina la distribución entre los distintos propietarios de los gastos y cargas de cualquier tipo que genera la comunidad de propietarios.
3. Determina igualmente la participación de cada propietario en cualquier beneficio que se derive de la situación de comunidad.
4. Determina la distribución de votos entre los propietarios con derecho de asistir a la Junta, así como los quórums necesarios para la válida constitución de la Junta y para la adopción de los acuerdos según el distinto régimen de mayorías para cada tipo de acuerdos.

¿Cómo se distribuyen los gastos?

En cuanto al tema de la distribución de gastos entre los propietarios del edificio, hay que decir que como regla general la distribución se hará en proporción a la cuota de cada uno.

Sin embargo, la jurisprudencia ha admitido que junto a la cuota de participación en la propiedad de los elementos comunes, exista otra cuota de participación en los gastos comunes. Incluso cabe que existan diversas cuotas de gastos, distintas de la cuota de participación, aplicables a cada tipo de gasto común que genere la comunidad.

El único requisito necesario es que la cuota o cuotas de gastos distintas de la cuota de participación hayan sido fijadas en los estatutos de la comunidad, bien inicialmente o en un momento posterior mediante acuerdo unánime de todos los propietarios.

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