La idea central que preside la regulación contenida en la Ley de Vivienda del País Vasco (Ley 3/2015, de 18 de junio), en consonancia con lo dispuesto en el artículo 33 de la Constitución Española, es la función social que debe cumplir la vivienda. Esa función social impone al propietario de una vivienda obligaciones diversas, y entre ellas, la de mantenerla en buen estado de conservación y la de ocuparla y usarla de un modo adecuado. Partiendo de esa idea, la Ley de Vivienda tipifica una serie de usos que considera patologías en la utilización de la vivienda y trata de ponerles remedio. Esas patologías son la vivienda deshabitada o desocupada, la infravivienda y la vivienda sobreocupada. En este sentido, la ley vasca se hace eco de una situación social creada por la crisis económica, caracterizada por una creciente demanda de vivienda a precios asequibles, especialmente en alquiler, cuya satisfacción resulta impedida o dificultada por la existencia de un importante parque de viviendas vacías que ni se venden ni se alquilan.

A diferencia de otras leyes aprobadas por algunas Comunidades Autónomas que persiguen similares objetivos, como la Ley de 21 de julio de 2015 aprobada por el Parlamento de Cataluña, que sólo contempla las viviendas vacías de las que son titulares personas jurídicas y que está pensada para el stock de vivienda que poseen las entidades de crédito, la ley vasca se refiere a cualquier vivienda desocupada, con independencia de que su titular sea una persona física o una persona jurídica.

¿Qué se entiende por vivienda deshabitada?

Para la Ley la vivienda vacía o deshabitada es aquella que permanece desocupada de forma continuada durante más de dos años, a menos que exista causa justificada para ello. La ley considera que existe causa justificada para la desocupación si se trata de viviendas de segunda residencia, o cuando la desocupación obedece a un traslado por motivos laborales, de salud, de dependencia o de emergencia social, o cuando el titular de la vivienda la mantiene en oferta de venta o alquiler a precios de mercado.

La declaración formal de vivienda deshabitada debe hacerla el Ayuntamiento correspondiente o, en defecto de éste, el departamento que corresponda del Gobierno Vasco, previa audiencia al Ayuntamiento implicado, mediante un procedimiento administrativo que requerirá audiencia del titular de la vivienda. Una vez hecha la declaración, deberá inscribirse en un Registro de Viviendas Deshabitadas que se crea al efecto.

Medidas correctoras que establece la ley

La ley entiende que la vivienda vacía o deshabitada no cumple con la función social que le es propia, y por ello establece una serie de medidas correctoras de estas situaciones que considera anómalas. Las medidas que la ley implanta son la imposición de un canon a la vivienda deshabitada, el alquiler forzoso de la misma e incluso la expropiación forzosa de la vivienda. La ley de vivienda vasca se suma así a la tendencia sancionadora respecto de las viviendas vacías iniciada por otras disposiciones legales, como la Norma Foral 12/1989 reguladora del Impuesto de Bienes Inmuebles de Gipuzkoa, que permite a los Ayuntamientos desde el año 2012 establecer un recargo de hasta el 150% en la cuota líquida del I.B.I. correspondiente a este tipo de viviendas.

El canon sobre la vivienda deshabitada tiene carácter extrafiscal, lo impone el Ayuntamiento correspondiente y debe ser abonado por quien tenga el uso de la vivienda declarada formalmente deshabitada, tanto si es el propietario de la misma o el titular de cualquier otro derecho real de goce que conlleve el uso, con independencia de que se trate de una persona física o jurídica, de una comunidad de bienes, una herencia yacente o cualquier otra entidad sin personalidad jurídica pero que constituya una unidad patrimonial susceptible de imposición.

El importe del canon será de 10 Euros por cada metro cuadrado útil y año, que se incrementará un 10% por cada año que permanezca desocupada, sin que pueda superar tres veces el importe inicial.

Cabe también como medida correctora que el Ayuntamiento, y subsidiariamente el Gobierno Vasco, imponga el alquiler forzoso durante cinco años, prorrogables por otros cinco, de aquellas viviendas declaradas deshabitadas que hayan permanecido en esta situación durante un año después de la declaración, siempre que estén situadas en zonas urbanas de acreditada demanda y necesidad de vivienda. En estos casos, el propietario de la vivienda deberá asumir el importe de los gastos sufragados por la Administración para acondicionar la vivienda a fin de garantizar su habitabilidad.

Por último, el Ayuntamiento correspondiente, y en defecto de éste el Gobierno Vasco con audiencia previa al Ayuntamiento, puede expropiar aquellas viviendas que permanezcan desocupadas durante más de dos años sin justificación para ello, siempre que resulte acreditada la necesidad de vivienda de protección pública en el municipio de que se trate o en su área funcional.

Otras patologías en el uso de la vivienda

Junto con la vivienda deshabitada, la Ley de Vivienda de Euskadi contempla otras anomalías en el uso de la vivienda que considera contrarias a la función social que debe desempeñar. Es el caso de lo que la ley llama infravivienda, que es aquella vivienda que no reúne las condiciones legales y reglamentarias mínimas de habitabilidad. Este tipo de viviendas deben ser objeto de una declaración de inhabitabilidad por parte del Ayuntamiento correspondiente, que puede ser cautelar o permanente, se inscribirá en el Registro de la Propiedad e implicará la prohibición de uso residencial de la misma. En el caso de que sea permanente, se adoptarán las medidas que fueran pertinentes, con preferencia de medidas de rehabilitación, y en último término se procederá a la declaración de ruina, la expropiación o la venta o sustitución forzosa.

Por último, la ley también se ocupa de la vivienda sobreocupada, que define como aquella en la que el número de personas que la habitan excede del máximo considerado adecuado en relación a su superficie, número y dimensión de las piezas habitables y sus condiciones de habitabilidad, todo ello en la forma que reglamentariamente se determine. Hasta tanto no se produzca ese desarrollo reglamentario, la ley entiende que hay sobreocupación cuando en la vivienda vive una sola persona y cuenta con menos de 25 metros cuadrados útiles de superficie, cuando viven dos personas en ella y no disponen como mínimo de 33 metros cuadrados útiles, y cuando habitan la vivienda 3 ó más personas y no disponen cada uno de ellos al menos de 15 metros cuadrados útiles.

¿Cómo se acredita el uso inadecuado de las viviendas?

El principal problema que platean las situaciones de uso inadecuado de la vivienda que la ley trata de corregir es el de su prueba. A tal fin, la Ley de Vivienda permite que la Administración utilice cualquier medio probatorio admitido en Derecho para acreditar que la vivienda es objeto de un uso inadecuado por desocupación, sobreocupación o por no reunir condiciones de habitabilidad. En particular, puede utilizar los datos que resulten del padrón municipal de habitantes y de cualquier otro registro público. Igualmente, puede tener en cuenta los consumos anormales por exceso o por defecto, de agua, gas o electricidad, a cuyo efecto, puede recabar información de las compañías suministradoras con respeto a la normativa sobre protección de datos. Por lo que se refiere a los consumos de los servicios apuntados, la ley prevé que reglamentariamente se determinen los consumos mínimos y máximos, por encima o por debajo de los cuales se considerará que existe un indicio de prueba de un uso inadecuado de la vivienda. A falta de desarrollo reglamentario, la ley entiende como consumo mínimo la tercera parte del consumo medio por persona publicado por el Instituto Nacional de Estadística, y como consumo máximo el triple del consumo medio por persona publicado por el mismo Instituto.

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