La hipoteca (II). Algunos conceptos básicos

hipoteca2En el primer artículo sobre la hipoteca hablamos de la documentación que la Entidad de Crédito debe entregar al solicitante de un préstamo con carácter previo a la firma de la escritura de préstamo hipotecario. Es importante que cuando examines la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y la Ficha de Información Personalizada (FIPER) o la oferta vinculante de contrato que te entregue la Entidad de Crédito, tengas en cuenta y leas detenidamente los datos que se mencionan a continuación.

a).- Sistema de amortización:

Existen diversos sistemas de amortización de los préstamos hipotecarios, pero el más utilizado por las Entidades de Crédito es el conocido como Sistema Francés o de Cuotas Constantes.

Mediante este sistema de amortización, el prestatario paga una cuota constante (es decir, con el mismo importe) durante toda la vida del préstamo. Esa cuota suele ser mensual, pero puede ser también una cuota trimestral o semestral. La cuota constante de amortización comprende una cantidad por el capital del préstamo y otra cantidad por los intereses devengados. Aunque la cuota que abona el prestatario es siempre la misma, la cantidad que se paga por capital es creciente, mientras que la cantidad que corresponde a los intereses es decreciente, de forma que se pagan más intereses en el momento inicial del préstamo que en los meses finales.

El sistema de amortización francés es compatible con el establecimiento de periodos de carencia, generalmente al inicio del préstamo, que son aquellos en los que el prestatario no devuelve capital prestado sino que únicamente abona los intereses devengados durante el plazo de que se trate.

b).- Interés ordinario:

El interés ordinario, también llamado interés remuneratorio, es el tipo de interés que paga el prestatario por recibir el dinero de la entidad de crédito. En definitiva, es el precio que paga el prestatario por obtener dinero prestado de una Entidad de Crédito.

El interés ordinario o remuneratorio puede ser un interés fijo o variable y se expresa mediante un tanto por ciento anual.

Interés fijo es aquél tipo de interés anual que se estipula en la escritura de préstamo hipotecario y no varía durante toda la vida del préstamo.

Interés variable es aquel que, como su nombre indica, varía o puede variar a lo largo de la vida del préstamo. Generalmente, se determina estableciendo en la escritura de préstamo un tipo de referencia oficial al que se le suma un margen constante.

El tipo de referencia oficial es un tipo de interés publicado oficialmente por el Banco de España que varía según el mercado. Son tipos de referencia oficiales, entre otros, el EURIBOR, el Tipo Medio de los tipos de interés hipotecarios a más de tres años del conjunto de Entidades de Crédito o el Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años para adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro.

Por margen constante se entiende una cifra fijada en la escritura, que no varía durante la vida del préstamo, y que se expresa mediante puntos porcentuales o fracciones de puntos porcentuales.

En ocasiones, el resultado de sumar al tipo de referencia el margen constante se redondea al alza a cuartos de punto, a fin de que el tipo aplicable al prestatario sea siempre puntos enteros, medios puntos, cuartos puntos o tres cuartos de punto (Ej.: 4%, 4.25%, 4.50%, 4.75%).

c).- Interés de demora:

Es el tipo de interés anual que debe pagar el prestatario en el caso de que no abone la cuota de amortización o parte de ella el día señalado en la escritura.

Se fija mediante un porcentaje anual y se devenga diariamente sobre la cantidad impagada por cada día de retraso en el pago respecto de la fecha estipulada para el mismo.

Si se trata de préstamos o créditos hipotecarios para adquirir una vivienda en los que se hipoteca la misma vivienda que se adquiere, el interés de demora que se establezca no podrá ser en ningún caso superior al triple del interés legal del dinero.

d).- T.A.E.:

Las siglas T.A.E. significan Tasa Anual de Equivalencia. Con este nombre se denomina una fórmula matemática que determina el coste financiero del préstamo.

El interés nominal expresa la cantidad de intereses que paga el prestatario, y la T.A.E. expresa el coste que tiene el préstamo para el prestatario en términos económico-financieros.

Para el cálculo del T.A.E., que casi siempre es superior al interés nominal pactado en el contrato de préstamo, se tienen en cuenta además del interés nominal, la comisión de apertura y la forma en la que se amortiza el préstamo.

e).- Comisiones: 

Los contratos de préstamo hipotecario suelen incluir diversas comisiones que debe abonar el prestatario.

Comisión de apertura: Es un porcentaje que se aplica sobre el importe total del préstamo y que se paga una sola vez al inicio del préstamo.

Comisión por desistimiento: En los casos de cancelación total o parcial de un préstamo o crédito hipotecario con hipoteca sobre una vivienda y en los que el prestatario sea una persona física o una persona jurídica que tribute como empresa de reducidas dimensiones, la Entidad de Crédito tendrá derecho a cobrar un 0,50% del capital amortizado anticipadamente si dicha amortización se hace en los cinco primeros años del préstamo o crédito, y del 0,25% si se produce en el sexto año o siguientes. Las mismas comisiones serán aplicables en el supuesto en el que haya que cancelar el préstamo o crédito por subrogación a favor de otra de Entidad de Crédito, es decir, por cambio de la Entidad de Crédito.

Comisión por amortización anticipada total o parcial: En el caso de que el prestatario anticipe alguna cantidad de dinero para amortizar anticipadamente parte del préstamo, así como en el caso de que desee anticipar la totalidad del dinero prestado antes de la fecha final de duración pactada con el objeto de cancelar la hipoteca, puede que tenga que pagar una comisión consistente en un porcentaje sobre la cantidad anticipada.

Esto no obstante, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios en que los que se hipoteque sea una vivienda y el prestatario sea una persona física o una persona jurídica que tribute como empresa de reducidas dimensiones, el Banco no podrá cobrar este tipo de comisiones.

Comisión por modificación de condiciones: Si el prestatario desea cambiar durante la vida del préstamo cualquiera de las condiciones del préstamo pactadas inicialmente, puede que en la escritura se haya estipulado que el prestatario deba pagar una comisión consistente en un porcentaje que se aplica sobre el importe del préstamo pendiente de pago en el momento que se pretende hacer la modificación. La modificación de condiciones puede referirse a cualquiera de las pactadas en el contrato, si bien generalmente atañen a la duración del contrato (ampliar la duración) o a la modalidad del interés (de fijo a variable o viceversa).

Comisión por subrogación de deudor:  Esta comisión se refiere al supuesto en el que el prestatario venda a un tercero la finca hipotecada y el comprador esté interesado no sólo en adquirir la finca sino también en continuar con el mismo préstamo hipotecario del vendedor. En este caso, el comprador deberá abonar una comisión por subrogación a la Entidad de Crédito. Esta comisión se aplica en ambos casos sobre el importe del préstamo pendiente de pago en el momento en que tiene lugar la subrogación.

Comisión por impago de cuotas: Los contratos de préstamo suelen establecer una comisión fija consistente en una determinada cantidad de dinero, que el prestatario deberá abonar a la Entidad de Crédito cuando ésta, ante el impago de la cuota el día señalado, la reclama formalmente al prestatario mediante el envío de una carta.

f).- Vencimiento anticipado:

Las Entidades de Crédito suelen establecer habitualmente entre las cláusulas de los préstamos y créditos hipotecarios, una serie de supuestos cuya concurrencia atribuye a la Entidad de Crédito el derecho a declarar vencido anticipadamente el préstamo o crédito, pudiendo reclamar desde ese momento el pago de la totalidad de lo debido aunque no haya transcurrido el plazo de duración pactado en el contrato.

Una de esas causas de vencimiento anticipado del préstamo o crédito suele ser el impago de cuotas de amortización en la fecha que corresponda. Esto no obstante, a partir de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, únicamente podrá establecerse el vencimiento anticipado de la obligación por impago de al menos tres cuotas mensuales de amortización o un número de cuotas que impliquen que el deudor ha incumplido su obligación durante al menos tres meses.

g).- Responsabilidad hipotecaria:

La responsabilidad hipotecaria es una cifra expresada en Euros en la escritura de préstamo hipotecario, que representa la cantidad máxima de que responde la finca hipotecada en caso de impago del préstamo.

Dicha cantidad es el resultado de sumar las siguientes cifras:

– El capital del préstamo.
– Los intereses ordinarios y de demora asegurados con la hipoteca.
– Los gastos de ejecución garantizados con la hipoteca.

h).- Fianza solidaria:

La fianza o aval bancario es una garantía personal que presta una persona llamada fiador o avalista a favor de otra persona llamada afianzado o avalado. En virtud de esta garantia, el fiador responde con todos sus bienes, presentes y futuros, de la cantidad afianzada. Dicha cantidad afianzada puede ser la totalidad del préstamo o una parte del mismo, pudiendo incluir o no en la garantía que presta el fiador los intereses devengados.

Las fianzas o avales que se prestan habitualmente como garantía accesoria en los préstamos hipotecarios, comprenden la totalidad o una parte del capital prestado y los intereses ordinarios y de demora devengados por la cantidad afianzada.

La fianza puede ser solidaria o mancomunada. La solidaria, que es la utilizada comúnmente por las Entidades de Crédito, implica que el fiador responde de la misma manera y en las mismas condiciones en que se ha obligado el prestatario con la Entidad de Crédito.

En las cláusulas de constitución de fianza se suele establecer que el fiador renuncia a los beneficios de división y excusión. Esta renuncia implica para el fiador que, en caso de impago del préstamo por el prestatario, la Entidad de Crédito puede elegir libremente dirigirse contra los bienes del prestatario o contra los del fiador para cobrar la deuda, y no estando obligada a respetar ningún orden de preferencia entre ambos.

 

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún
 
 


Categorías:BASICOS CONSUMIDORES, Hipoteca, Vivienda

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