El arrendamiento de local de negocio (II). Subarriendo y adquisición preferente

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En un artículo anterior sobre el arrendamiento de local de negocio explicamos qué es, cuál es la ley aplicable al mismo, la duración del contrato, la renta o la realización de obras de conservación de la finca. Ahora analizamos una serie de derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) reconoce al arrendatario, como la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento a un tercero o subarrendar la finca, la subrogación en caso de fallecimiento y el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta del local arrendado.

¿Qué es y cómo se regulan la cesión y el subarriendo?

La diferencia entre ambas figuras consiste en que en la cesión del contrato el arrendatario pierde la condición de tal por transmitir su posición contractual a un tercero, quedando el arrendatario desligado totalmente del contrato de arrendamiento, mientras que en el subarriendo el arrendatario conserva su posición en el contrato de arrendamiento originario al tiempo que surge una nueva relación contractual con el subarrendatario. La cesión del contrato de arrendamiento o el subarriendo pueden hacerse sin consentimiento de arrendador, pero en todo caso es imprescindible que en la finca arrendada se realice una actividad empresarial o profesional.

El subarriendo del local de negocio puede ser parcial o total. Si se trata de un subarriendo parcial, el arrendador tiene derecho a aumentar la renta en un diez por ciento (10%) respecto de la que estuviese vigente en el momento del subarriendo. Por el contrario, si se trata de subarriendo total o de cesión de contrato, el arrendador podrá elevar la renta en un veinte por ciento (20%).

En todo caso, dichos porcentajes de elevación de la renta establecidos por la L.A.U. se aplican si arrendador y arrendatario no han acordado otra cosa en el contrato.

El arrendatario deberá notificar fehacientemente al arrendador el subarriendo o la cesión en el plazo de un mes contado desde que se hubieran concertado.

¿Qué ocurre en caso de fallecimiento del arrendatario?

Otra de las cuestiones que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos es qué ocurre con el arrendamiento si fallece el arrendatario durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Si se da tal supuesto y en el local arrendado se ejercía una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario del arrendatario que continúe en el ejercicio de esa actividad, podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento hasta la extinción del mismo por el transcurso del plazo pactado.

En todo caso, hay que tener en cuenta que el heredero o legatario que tenga derecho a subrogarse en el arrendamiento, deberá notificarlo por escrito al arrendador en los dos meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.

¿Qué es el derecho de adquisición preferente?

Es el derecho que tiene el arrendatario, en el caso de que el arrendador venda la finca arrendada, a adquirir la propiedad de la finca arrendada con preferencia respecto del posible comprador y en las mismas condiciones que el arrendador hubiera acordado con dicho comprador.

¿Cómo se ejercita este derecho?

El arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir la finca) en el plazo de 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisión de vender la finca arrendada, el precio de venta y demás condiciones de la venta.

Si el arrendador no hace la notificación al arrendatario, o si se omiten en la notificación condiciones esenciales de la venta o se vende la finca por un precio inferior al notificado, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto (derecho de adquirir la finca) durante durante los 30 días naturales siguientes a aquél en que el comprador de la finca le haya notificado las condiciones de la venta mediante la entrega de la escritura pública o del documento privado donde conste la compraventa.

¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?

No existe ese derecho cuando el arrendador vende la finca arrendada juntamente con el resto de las viviendas y locales de su propiedad que formen parte del mismo edificio.

Tampoco existe cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales de un edificio.

Cabe también la posibilidad de que el arrendatario renuncie expresamente en el contrato al derecho de adquisición preferente.

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún
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