Una aproximación a la jurisprudencia sobre la validez y eficacia de los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial en los que se pacta un precio superior al señalado por la Ley.

La cuestión que se trata de abordar es la de si es válida una compraventa de vivienda de protección oficial en la que se pacta un precio superior al que determina la Ley y, en su caso, cuáles con las consecuencias legales que se derivan del establecimiento de un sobreprecio.

La regulación legal en esta materia está constituida por los artículos 11 y 51 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 10 de diciembre de 1978, que ha sido objeto a lo largo del tiempo de diversas interpretaciones por nuestros tribunales.

Se puede decir que la jurisprudencia ha mantenido históricamente dos tesis diferentes en respuesta a la cuestión planteada.

Inicialmente, el Tribunal Supremo vino a afirmar la plena validez del contrato de compraventa desde el punto de vista civil, incluida la cláusula relativa al precio en la que se estipula un precio de venta superior al legalmente establecido. Consideraba el Tribunal Supremo que la infracción de las disposiciones que establecían un precio máximo de venta en el caso de viviendas de protección oficial, producía efectos exclusivamente en el ámbito administrativo pero no en el ámbito civil.

La consecuencia práctica de esta tesis era que el contrato de compraventa resultaba válido en los términos pactados y obligaba a ambas partes en todos sus elementos, incluido el sobreprecio pactado. La infracción de la norma legal relativa al precio máximo de venta producía efectos en la esfera administrativa, consistentes en la imposición de multas, descalificación de la vivienda como vivienda de protección oficial y la obligación de devolver las cantidades percibidas indebidamente como sobreprecio.

En sentencias posteriores, el Tribunal Supremo sostuvo la nulidad parcial del contrato de compraventa. Según esta tesis el contrato de compraventa era válido, pero no así la cláusula contractual relativa al precio en la que se establecía un precio de venta superior al legalmente permitido, que era nula. La nulidad parcial del contrato implicaba que el precio de venta superior al legalmente permitido quedaba sustituido automáticamente por el precio establecido por la Ley, sin perjuicio de las sanciones administrativas que fueran procedentes. Esta tesis se fundamentaba en que la determinación del precio en este tipo de compraventas queda fuera del principio de autonomía de la voluntad, habida cuenta de que el precio viene establecido de forma imperativa por ley. Se trataría, en consecuencia, de contratos normados en cuanto a uno de sus elementos esenciales como es el precio.

La consecuencia práctica de esta segunda tesis era la producción de dos efectos jurídicos diferentes: a) en la esfera civil, el precio pactado superior al permitido quedaba sustituido por el precio establecido por Ley, de manera que el vendedor únicamente podía exigir el pago del precio establecido por Ley y no el acordado con el comprador; b) en la esfera administrativa, se impondrían las sanciones que establece la Ley para tales casos.

En la actualidad, las últimas sentencias del Tribunal Supremo parecen volver a la tesis inicial de la validez del contrato de compraventa, sin perjuicio de la imposición de las sanciones previstas por las normas administrativas en los términos expuestos anteriormente.

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