Las cantidades anticipadas en la compraventa de vivienda

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La entrega de cantidades anticipadas o a cuenta en la compraventa de viviendas sobre plano, que se abonan al promotor inmobiliario antes de comenzar la construcción de las mismas o durante el proceso de construcción, es una práctica frecuente en el sector inmobiliario. Sin embargo, esta práctica ha propiciado en ocasiones fraudes y estafas a los compradores, que después de haber abonado importantes cantidades de dinero como anticipo del precio final de compra, se ven privados tanto de la vivienda comprada por no haber finalizado el proceso de edificación como de las cantidades entregadas.

A fin de evitar tales fraudes, la Ley ha establecido en favor de los compradores de este tipo de viviendas ciertas garantías tanto jurídicas como económicas.

¿Dónde está regulada esta materia?

Las garantías jurídicas a favor de los compradores de viviendas proyectadas o en construcción aparecen recogidas en los siguientes textos legales:

a).- Ley 57, de 27 de julio de 1968.
b).- Decreto 3114 de 12 de diciembre de 1968.
c).- Decreto 3115 de 12 de diciembre de 1968.
d).- Orden de 29 de noviembre de 1968.
e).- Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999, que ha venido a regular esta materia en su disposición adicional primera, en la que se amplía la aplicación de la Ley 57/1968 a la percepción de cantidades anticipadas por los promotores o gestores en cualquier edificación y establece ciertas normas en el caso de viviendas.

Puedes leer el texto completo de la Ley 57, de 27 de julio de 1968, en el web “proyecto norma civil” de la Universidad de Girona.

¿Con qué garantías cuenta el comprador?

La persona física o jurídica que promueva la construcción de cualquier clase de vivienda y que pretenda obtener de los compradores entregas de dinero antes de iniciar su construcción o durante la misma, deberá garantizar la devolución de las cantidades entregadas por uno de estos dos medios:

a).- Contrato de seguro con una Entidad Aseguradora.
b).- Aval bancario prestado por Banco o Caja de Ahorros.

¿En qué supuestos se aplica esta normativa?

La obligación de garantizar la devolución por parte del promotor se refiere a todo tipo de viviendas, incluidas las que se construyan en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

¿A qué alcanza la garantía?

Las cantidades que deben ser garantizadas son las cantidades entregadas al promotor más el interés legal del dinero vigente hasta el día de la devolución.

Han de garantizarse tanto las cantidades entregadas en efectivo al promotor como las entregadas mediante cualquier efecto cambiario (letras de cambio).

¿Cómo se materializa la garantía?

El promotor tiene la obligación de depositar las cantidades anticipadas que perciba en una cuenta especial, distinta de cualquier otra cuenta del promotor, abierta en cualquier Banco o Caja de Ahorros. Las cantidades depositadas en dicha cuenta  deberán ser destinadas necesariamente a la construcción de las viviendas.

En los contratos de compraventa, promesa de venta, opción de compra o cualquier otro en el que se prevéa la entrega de tales cantidades anticipadas, debe expresarse lo siguiente:

a).- La obligación del promotor de devolver las cantidades recibidas anticipadamente además del interés legal del dinero si la construcción no se inicia, no se concluye o no se puede obtener la cédula de habitabilidad.
b).- Referencia al aval o contrato de seguro suscrito, indicando la Entidad aseguradora o avalista.
c).- Indicación del Banco o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual deben entregarse las cantidades.

En la publicidad de la venta de viviendas con percibo de cantidades anticipadas, el promotor deberá expresar que cumplirá lo establecido en la Ley sobre percibo de cantidades anticipadas, con indicación expresa de la Entidad aseguradora o avalista y de la cuenta especial en la que se ingresarán las cantidades.

¿Qué ocurre si el promotor no cumple?

Si llega el plazo establecido para iniciar las obras o para la entrega de la vivienda sin que tenga lugar una cosa u otra, el comprador de la vivienda puede optar entre:

a).- Rescindir el contrato y percibir las cantidades entregadas más el interés legal del dinero.
b).- Conceder una prórroga al promotor, que se hará constar en el contrato, con indicación del nuevo plazo de finalización de las obras y entrega de la vivienda.

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún

*** El régimen de garantías de las cantidades anticipadas en la compra de vivienda de que trata este artículo estará en vigor hasta el día 1 de enero de 2016, en que entrará en vigor la nueva redacción dada a la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 por la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y resaseguradoras, en cuya virtud se establece un nuevo sistema de garantías de las cantidades anticipadas. Además, la citada disposición final tercera de la Ley 20/2015 deroga expresamente la Ley 57, de 27 de julio de 1968.


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Categorías:Compra de vivienda, Vivienda

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