Inscribir por primera vez una finca en el Registro de la Propiedad (inmatriculación de finca), rectificar la superficie de un inmueble en el Registro (inscripción de exceso de cabida) o reconstruir la cadena de titularidades registrales rota (reanudación de tracto sucesivo), puede hacerse mediante un expediente de jurisdicción voluntaria tramitado ante notario.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, en vigor desde el 1 de noviembre de 2015, ha modificado la regulación de varios procedimientos de jurisdicción voluntaria regulados en la Ley Hipotecaria y que tienen por objeto reflejar en el Registro de la Propiedad la verdadera realidad jurídica extraregistral de las fincas. La citada ley, junto con la Ley de la Jurisdicción Voluntaria de 2 de julio de 2015, culminan la reforma de la jurisdicción voluntaria en España tras un largo periplo legislativo.

Son tres los procedimientos afectados por la reforma. En primer lugar, el expediente para inmatricular fincas (artículo 203 LH), que tiene por objeto inscribir por primera vez en el Registro de la Propiedad fincas que hasta ese momento no constaban inscritas en el mismo.

En segundo lugar, el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca registral (artículo 201 LH) y ajustar lo que publica el Registro a la verdadera realidad extraregistral del inmueble. Este expediente no podrá ser utilizado para rectificar descripciones de edificaciones, elementos de una propiedad horizontal o fincas procedentes de procedimientos administrativos de reorganización de la propiedad, expropiación forzosa o deslinde.

Finalmente, se modifica también el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (artículo 208 LH). Se entiende por tracto sucesivo registral la cadena de titularidades que publica el Registro de la Propiedad y que se forma por la concatenación sucesiva y cronológica de los títulos de propiedad otorgados por cada transmitente a favor del nuevo propietario adquirente de la finca que inscribe su derecho en el Registro. Cuando esa cadena de titularidades registrales se rompe o interrumpe porque un nuevo adquirente de una finca no inscribe su derecho en el Registro, es preciso reconstruir por medio de un expediente al efecto la secuencia de titularidades, a fin de que el propietario actual de la finca pueda inscribir su derecho.

6 claves de la nueva regulación

La nueva redacción de la Ley Hipotecaria establece una regulación de carácter general aplicable a los tres procedimientos mencionados, con algunas especialidades para el expediente de rectificación de descripción, superficie y linderos y para el expediente de reanudación del tracto sucesivo. Las ideas en torno a las cuales se vertebra este nuevo expediente de jurisdicción voluntaria son las siguientes:

1ª.- Desjudicialización de los procedimientos. La reforma de la Ley Hipotecaria en lo referente a los procedimientos para concordar el Registro con la realidad jurídica extraregistral, se enmarca dentro del proceso de desjudicialización de los expedientes de jurisdicción voluntaria, que dejan de ser competencia judicial exclusiva o compartida, para ser competencia de otros funcionarios como el Notario y el Registrador de la Propiedad. Conforme a la normativa anterior a la reforma, la inmatriculación de fincas en el Registro se realizaba por medio de un expediente de dominio tramitado íntegramente ante el Juzgado de Primera Instancia, y  la reanudación del tracto interrumpido y la rectificación de la superficie de la finca, se efectuaban mediante un acta notarial de notoriedad que requería finalmente aprobación judicial. En la actualidad, tras la reforma, los tres expedientes se sustancian por medio de un acta que se tramita ante notario y posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad, pero que no requiere en ningún caso la intervención judicial.

Esto no obstante, hay que decir que en el nuevo procedimiento el Notario se convierte es una especie de instructor del expediente, que recaba documentos probatorios, realiza notificaciones y recoge alegaciones de los interesados, pero en el que la decisión sobre la pretensión del solicitante la toma el Registrador de la Propiedad con una considerable dosis de discrecionalidad.

2ª.- Flexibilización de la competencia notarial. La anterior competencia notarial en esta materia estaba vinculada al lugar donde radicaba la finca, de manera que únicamente era competente el notario del lugar donde estuviera enclavado el inmueble objeto del procedimiento. La reforma de la Ley Hipotecaria, en línea con la regulación de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, amplia considerablemente la competencia notarial para tramitar estos expedientes, a fin de permitir al ciudadano elegir el notario ante el que sustanciar el procedimiento. Así, es notario competente para tramitar estos expedientes cualquiera que pertenezca al distrito notarial en el que radique la finca o a los distritos notariales colindantes con el anterior. Si la finca radica en varios distritos notariales, podrá tramitarse el expediente ante un notario de cualquiera de esos distritos o de sus respectivos colindantes.

3ª.- Doble calificación registral. El expediente está sometido a una doble calificación por parte del Registrador de la Propiedad. Por un lado, al inicio del procedimiento, una vez el Notario ha remitido al Registro copia del acta para solicitar la expedición de la certificación acreditativa de la no inscripción de la finca, el Registrador deberá verificar previamente una serie de datos y no albergar dudas sobre la coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inscribir con otras ya inscritas. En segundo lugar, una vez que el Notario ha finalizado sus actuaciones al no haber habido oposición de ningún interesado, se presentará en el Registro copia del acta notarial con todo lo actuado, que será calificada por el registrador conforme a las reglas generales de calificación de documentos.

4ª.- Discrecionalidad registral. La nueva regulación atribuye al Registrador una considerable discrecionalidad a la hora de calificar la procedencia del expediente y dar curso al mismo mediante la expedición de la certificación registral acreditativa de la no inscripción no de la finca, en el caso del expediente de dominio para inmatricular fincas. El Registrador expedirá la certificación si no alberga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inmatricular con otra u otras ya inscritas. De la misma manera, en el expediente para rectificar descripción, superficie o linderos, para practicar la inscripción el Registrador no deberá albergar dudas sobre fundadas sobre la posibilidad de que el expediente encubra en realidad un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias como agrupaciones, divisiones o segregaciones. Es cierto que el Registrador deberá motivar su negativa a expedir la certificación o a practicar la inscripción, así como señalar la finca o fincas coincidentes con la que se pretende inmatricular, pero no por ello el Registrador deja de hacer una valoración libre y subjetiva de circunstancias y situaciones fácticas, que condicionará la viabilidad del expediente.

Respecto a la denegación de la inscripción por el Registrador en los expedientes de rectificación de superficie, la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 17 de octubre y de 20 de diciembre de 2016) ha señalado que “no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria y que tampoco la sola magnitud del exceso de cabida o la existencia de una alteración de los linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación”.

5ª.- Archivo del expediente por oposición de los interesados. De acuerdo con la actual regulación de estos procedimientos, la simple oposición de cualquier interesado, expresando en todo caso la causa en que se funde la oposición, obliga al Notario a dar por concluido el expediente y archivar las actuaciones. Bajo la normativa anterior que regulaba las actas de notoriedad para reanudar el tracto sucesivo o para inscribir excesos de cabida, en caso de oposición, el Notario que tramitaba el acta debía remitir el expediente al Juez para que resolviera lo que considerara conveniente por el trámite de incidentes. Con el nuevo expediente, la simple oposición de cualquier interesado produce automáticamente el archivo del expediente, sin que el Notario esté facultado para entrar a valorar la procedencia o no del motivo de oposición alegado por el interesado.

6ª).- Concepto amplio de interesados. La ley extiende el concepto de interesados en el expediente a un gran número de personas, a efectos de ser notificadas y ser parte en él. Ello adquiere especial relevancia en el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, habida cuenta la necesidad de que la totalidad de los citados comparezcan en el procedimiento y manifiesten su conformidad con la solicitud formulada para poder practicar la inscripción en el Registro. De ello deriva que la incomparecencia o el desacuerdo de un solo de los citados frustrará la pretensión del promotor del expediente, lo cual puede complicar enormemente la tramitación de estos expedientes.

Esquema general de estos procedimientos.

Con el objeto de dar una visión general de estos expedientes, y sin ánimo de ser exhaustivo acerca de los distintos trámites que conllevan, podemos decir que las fases en que se sustancian son las siguientes:

1º.- Iniciación. El procedimiento comenzará mediante solicitud por escrito del propietario de la finca, que contendrá sus datos personales y su domicilio para notificaciones, así como la descripción del inmueble. Si el objeto del expediente es rectificar la descripción, superficie o linderos de la finca (art. 201 LH), podrán promover el expediente no sólo el titular registral de la totalidad de la finca, sino también el de una cuota indivisa o de cualquier derecho real sobre ella. En el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, el escrito inicial expresará, además de la descripción de la finca, la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieran vigentes.

A la solicitud se acompañarán los siguientes documentos y datos: a) título de propiedad y certificación catastral descriptiva y gráfica que se corresponda con la descripción contenida en el título de propiedad; b) datos registrales y catastrales de la finca de que disponga el promotor del expediente, que sirvan para localizar las fincas colindantes, sus propietarios actuales y los titulares de gravámenes sobre las mismas; c) identificación de los derechos constituidos sobre la finca y sus titulares, salvo para el expediente de rectificación en que no es necesario; y d) identificación de los poseedores de la finca y del arrendatario, si fuere vivienda. En el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, deberán aportarse también los documentos que acrediten la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa. Por otra parte, en el expediente de rectificación, si el promotor manifiesta que el contenido de la certificación catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar una representación gráfica georreferenciada de la finca.

El notario levantará acta que recogerá el requerimiento formulado por el promotor del expediente y a la que incorporará la documentación aportada.

2º).- Remisión al Registro de la Propiedad y calificación. El notario remitirá una copia del acta al Registro de la Propiedad competente, que deberá expedir en el plazo de 15 días certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita ni coincide en todo o parte con otras inscritas, siempre que, a juicio del Registrador, concurran las siguientes circunstancias: a) correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad presentado y la contenida en la certificación catastral; b) que la finca no estaba inscrita con anterioridad en el Registro; y c) ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inscribir con otra ya inscrita o con una finca de dominio público.

3º).- Anotación preventiva de la solicitud. Si concurren las condiciones mencionadas en el apartado anterior, el Registrador practicará anotación preventiva de la solicitud de inmatriculación, si así se solicita, que tendrá una vigencia de 90 días prorrogables hasta un máximo de 180 días a instancia del Notario o del promotor del expediente, y remitirá la certificación al Notario para unirla al expediente.

Si no se dan las circunstancias mencionadas, el Registrador extenderá una nota de denegación de la anotación preventiva solicitada, motivando su decisión, que remitirá al Notario junto con una certificación literal de la finca o fincas coincidentes con la que se pretende inmatricular para que proceda al archivo del expediente.

4º).- Notificación a los interesados. Una vez recibida en la Notaría la certificación registral y la comunicación de haberse extendido la anotación preventiva, el Notario notificará la solicitud de inmatriculación a aquellas personas de quienes procedan los bienes o sus causahabientes si fueren conocidos, al titular catastral, al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento donde se encuentre la finca y a la Administración Pública titular del dominio público que pueda verse afectado por la inmatriculación, así como a los titulares de cargas, derechos o acciones que graven la finca que se pretende inscribir. Igualmente se notificará a los propietarios de fincas registrales o catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre las mismas.

Si se trata de un expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, deberá ser notificado en todo caso quien aparezca como titular del dominio o de un derecho real en la última inscripción registral vigente, y si hubiera fallecido, deberán ser notificados sus herederos. Esta notificación se hará de manera personal si la última inscripción registral tiene menos de 30 años de antigüedad, o si tiene más de 30 años pero se hubiera practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento registral de un título otorgado por el titular registral o sus herederos.

5º).- Publicación de edictos. El Notario publicará un edicto en el B.O.E. y, si lo considera oportuno, también en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. En ambos casos, el edicto será gratuito.

6º).- Alegaciones y oposición. Cualquier persona interesada podrá en el plazo de un mes hacer alegaciones ante el Notario y aportar las pruebas escritas en las que funde su derecho. Si se formula oposición con expresión de la causa que la motive, el Notario dará por concluido el expediente, archivará las actuaciones y lo comunicará al Registrador. La D.G.R.N., en Resolución de 13 de julio de 2017, ha declarado que no basta la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, con aportación de prueba escrita en la que se funde el derecho de quien se opone, correspondiendo al Notario valorar en cada caso si la oposición esta suficientemente fundamentada.

Si no se formula oposición, el Notario levantará acta accediendo a la pretensión de inmatriculación del solicitante, en la que se recogerá todo lo actuado, y que remitirá al Registro de la Propiedad para practicar la inmatriculacion de la finca.

En el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, si comparecen todos los citados y están de acuerdo, firmarán el acta junto con el Notario a fin de inscribir el título del solicitante. Si no comparecen todos los citados o alguno de ellos formula oposición, el Notario dará por concluidas sus actuaciones.

7º).- Calificación e inscripción. El Registrador calificará el documento presentado y si la calificación es favorable, inscribirá la propiedad de la finca a nombre del solicitante. En el expediente de rectificación, si el Registrador albergare dudas sobre fundadas sobre la posibilidad de que el expediente encubre en realidad un negocio traslativo u operaciones de modificación hipotecaria, suspenderá la inscripción solicitada.

Una vez practicada la inscripción, el Registrador publicará un edicto en el B.O.E. de forma gratuita, que reflejará los datos de la finca, de su titular y de las cargas que recaigan sobre ella.

Contra la decisión del Registrador de denegación de la anotación preventiva, en su caso, o de la inmatriculación de la finca, los interesados podrán interponer los recursos previstos en la Ley Hipotecaria contra la calificación del Registrador, sin perjuicio de acudir a los tribunales por el procedimiento correspondiente en defensa de su derecho sobre el inmueble.

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